Källarprojektet – lägesrapport

Inledning

Styrelsen har, baserat på extrastämman den 25 oktober, ett uppdrag att arbeta fram ett beslutsunderlag, avseende eventuell konvertering av vår lokal till två bostäder. Ett viktigt beslutsunderlag för medlemmarna inför kommande stämmobeslut. Styrelsen vill med denna information ge er medlemmar en uppdatering av projektets status. I bifogat dokument ”Källarprojektet – Vägval” redovisas projektets planerade framdrift. Dokumentet redovisar, baserat på bl.a. minimal risktagning, att styrelsen rekommenderar en försäljning av lokalen till noga utvald utvecklare/entreprenör.

Tidsplan

Styrelsen siktar mot att beslutet angående projektet Källarprojektet tas på ordinarie stämman i maj. Vi planerar att ha två informationsmöten för att informera om projektets status med möjlighet att diskutera och besvara inkommande frågor och synpunkter. Första informationsmötet planeras till slutet av februari. Därefter planeras nästa informationsmöte i mitten av april. Utvecklaren/entreprenören kommer inför beslutsstämman att vara införstådd med styrelsens val av köpare vilket också är en förutsättning för denne för att medverka vid stämman. De frågor som har tillsänts styrelsen kommer bäst kunna besvaras av utvecklaren/entreprenören och styrelsen vid denna tidpunkt. Detta då utvecklaren/entreprenören vid köpet blir byggherre och ansvarig för fasen tekniskt samråd och annan nödvändig projektering. Styrelsen vill även av denna anledning inte gå händelserna i förväg med att besvara frågor av teknisk karaktär.

Projektets uppkomst

Styrelsen upprepar att projektet har inte tillkommit för att hitta en ekonomisk lösning på fasadernas behov av renovering. Anledningen till projektets uppkomst är som tidigare redovisats följande fördelar:

Köpeskillingen för lokalen kan lösa lån eller täcka underhållsbehov.
Löpande intäkter i form av månadsavgifter från de nya medlemmarna
Lösa lån hos banken och därmed eventuellt kunna sänka månadsavgifterna
Fler medlemmar att fördela föreningens förtroendeuppdrag på.
Det blir mer boarea inom brf:en som våra lån kan fördelas på, vilket sänker vår – belåningsgrad/kvm boarea. Det gör brf:en mer attraktiv, vilket även ökar värdet på alla medlemmars lägenheter.

Lägesrapport

Styrelsen har valt ut fem etablerade företag/utvecklare med stor erfarenhet av projekt som vårt och alla har tagit del av samma bygglovsunderlag. Ett företag har tackat nej på grund av kapacitetsbrist. Vi har visat lokalen för resterande fyra företag och ett företag har besökt lokalen vid två tillfällen. Alla fyra företagen har först lämnat ett indikativt anbud som efter diskussioner och förtydliganden från vår sida kring vad vi anser ska inkluderas har reviderats till skarpa anbud. Ett anbud höll inte måttet p.g.a. bristfällig tydlighet och diskvalificerades. Styrelsen och föreningens projektgrupp har tagit del av de tre skarpa anbuden.
De tre anbudsgivarna är:

Gleipnergruppen AB
MPG Group AB
Make Space AB

Projektgruppen har utvärderat anbuden och kompletterande frågor har framförts till respektive anbudsgivare. Vi har en nära och bra dialog med anbudsgivarna. Vi har fått referenser från respektive företag till bostadsrättsföreningar där liknande projekt genomförts. Två referenser per företag har kontaktats. Samtliga svar har varit mycket förtroendegivande och tillfredställande.

Vi konstaterar även att de tre anbuden är väldigt likvärdiga avseende affärsuppläggens konstruktion. Två alternativa affärsupplägg har presenterats.

Projektpartnerskap – Utvecklaren projekterar, finansierar och upphandlar utförandet samt står ansvarig gentemot förening och framtida bostadsköpare. Utvecklaren färdigställer projektet, utifrån nuvarande stadie och skick, till godkända bostäder. Samtliga garantier utfästes från utvecklaren till föreningen och framtida bostadsrättsinnehavare. Med erfarenhet från liknande byggprojekt får föreningen tillgång till ledande kompetenser och fördelar av stora volymrabatter på byggmaterial och byggtjänster. Föreningen får en projektpartner med intressen förenliga med föreningens som på ett transparent, kostnad- och tidseffektivt sätt förädlar källarlokalen till två lägenheter. En dedikerad projektledare medverkar på styrelsemöten inför, under och efter projektet för att avrapportera och redogöra för projektets progress samt besvara eventuella frågor relaterat till byggnation och tidsplan.

Förvärv – Utvecklaren förvärvar lokalen till en fast köpeskilling om exempelvis 35 000 kr/kvm bruksarea med ett reversupplägg om att vid försäljningen så delar föreningen och utvecklaren på köpeskillingen över exempelvis 80 000kr/kvm. Den fasta köpeskillingen erhålls när utvecklaren fått godkänt startbesked. Köpeskillingen regleras vid en slutuppmätning för att föreningen ska få betalt för rätt antal kvm. Utvecklaren/byggherre genomför och bekostar fasen tekniskt samråd och annan erforderlig projektering. Utvecklaren projekterar och bygger nyckelfärdiga lägenheter i enlighet med bygglov och startbesked. När lägenheten är klar tar utvecklaren ansvar för att i samarbete med noga utvald mäklare och inredare säkerställa att lägenheterna säljs för toppnoteringar. Tilläggsköpeskillingen erläggs när lägenheterna är sålda.

Styrelsen föredrar alternativet Förvärv baserat på riskbedömning och ett säkrare ekonomiskt utfall. Vi kommer vid informationsmötet att mer i detalj redovisa anbuden – dess ekonomiska konsekvens och vad som inkluderas i anbudsgivarnas anbud.

Stockholm den 23 januari
Vänliga hälsningar
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Källarprojektet-vägval Ladda ner

Sammanfattning av verksamhetsåret 2021

Ett år har nu passerat sedan vi i den nuvarande styrelsen formellt tog över ansvaret för föreningsarbetet. Där vår första uppgift blev att säkerställa färdigställande och finansiering av den nödvändiga – men oplanerade och därmed ofinansierade – renoveringen av fastighetens kungsbalkonger som startade hösten 2020. En situation som förorsakade den tidigare styrelsens avgång och den nytillträdda styrelsens beslut om att låta besiktiga vår fastighets fönster och fasader. Detta inför en nödvändig uppdatering av föreningens underhållsplan.

För fasadbesiktningen anlitades Breiman Konsulter AB, som efter sitt platsbesök i början av januari inkom med ett skriftligt utlåtande om behov av en totalrenovering av fasaderna inom de närmaste 2 åren. Något som i föreningens underhållsplan, tillsammans med kungsbalkongerna, var planerat till ett genomförande först år 2028.

Med denna kunskap i ryggen och vetskapen om föreningens begränsade ekonomi, började styrelsen att diskutera föreningens dolda tillgångar, i form av hittills oexploaterade gemensamma fastighetsutrymmen. Det blev då aktuellt för vår medlem och styrelseledamot Paul Holmgren att, under ett styrelsemöte i mitten av februari, redogöra för en idé som han hade gått och funderat på – möjligheten att omvandla den källarlokal, som just nu är uthyrd som lager till en antikhandlare, till bostad för avyttring på den öppna marknaden. Vilket har potential att inbringa en större intäkt till föreningen och därmed möjliggöra en finansiering av såväl planerat underhåll som avbetalning på föreningens banklån. Av den anledningen gav en enig styrelse Paul i uppdrag att sammanställa en beskrivning av detta förslag, för att vid lämpligt tillfälle ta det vidare till föreningens medlemmar. Och i och med det föddes det s.k. källarprojektet.

I mitten av mars hölls ett informationsmöte i föreningen, för genomgång av resultatet från den förstudie som Paul hade genomfört i linje med styrelsens beslut. Och mot bakgrund av det övervägande positiva gensvaret från medlemmarna, valde styrelsen att ta arbetet vidare för sammanställning av ett mer genomarbetat underlag till stämmobeslut om att påbörja en bygglovsprocess. Vilket därefter skedde – kostnadsfritt för föreningen – genom en enorm ideell insats från Pauls sida!

Vid årsstämman den 8 maj fattade föreningen beslut om att genomföra en bygglovsprocess baserat på detta underlag. Där den initiala bygglovsansökan inlämnades till Stadsbyggnadskontoret den 20 maj. Därefter följde en period med ändringar och kompletteringar i en bygglovsprocess, som p.g.a. sommarperioden landade i ett beviljat bygglov först den 20 september efter beslut i Stadsbyggnadsnämnden.

Under mitten av september påbörjades en renovering av fastighetens samtliga fönster. Något som styrelsen efter en närmare lägesanalys bedömt inte kunde avvakta en samordna entreprenad med fasadrenoveringen (ref. Tomas Breimans rekommendation i sin rapport efter genomförd fasadbesiktning). Efter en genomförd upphandling skrevs avtal med entreprenören Fog & Fönster, som med gott resultat levererade arbetet som slutfördes under oktober.

Efter förnyat förtroende för styrelsen att fortsätta bygglovsprocessen, fastställt via ytterligare ett stämmobeslut vid en extrastämma den 25 oktober, upprättades under november en projektgrupp för utökat stöd till och samverkan med Paul i det tidskrävande arbetet med Källarprojektet. Och i december anlitades ytterligare en fasadkonsult – Roslagens AB – för en s.k. “second-opinion” till det ifrågasatta utlåtandet, från Tomas Breiman, om fasadernas skick tidigare under året. Det bör också påpekas att flera medlemmar under hösten har hört av sig till styrelsen, med rapporter om olika nyupptäckta fasadskador. Även vid denna besiktning får föreningen ett professionellt utlåtande som påtalar vikten av en totalrenovering av fastighetens fasader i närtid, citat: “inom maximalt 3 år för att undvika ännu större risk för putsnedfall.”

Året avslutades med en genomgång av föreningens ekonomi och relaterad uppsägning av nuvarande hyresgäst. Något som vi har beskrivit mer i detalj i tidigare inlägg här på hemsidan.

Utöver den tidskrävande fasadfrågan, fönsterrenoveringen och källarprojektet, har styrelsen under verksamhetsåret 2021 även hanterat följande:

Efterlämnat av den tidigare styrelsen:
- Färdigställande av renoveringen av kungsbalkongerna
- Intrimning av källsorteringen (skyltar, kärltömningsfrekvens, medlemsinfo etc.)
- Banklån för att täcka ofinansierade underhållskostnader
- Bokslut för verksamhetsåret 2020
Fastigheten;
- Hisskrångel
- Krånglande bergvärmeanläggning
- Snöröjning/Rasavspärrningar
- Utredning av värmekablar i stuprör
- Inköp, oxidering och montering av nytt dörrhandtag till huvudentrén
- Storstädning av gästrum, bastu och kontor nere i källaren
- Löpande städning runt cykelparkering och sopkärl nere i garaget
Trädgården (snitt 12 tim/veckan under säsong):
- Inför trädgårdssäsongen; kontakt med grannfastigheter och upphandling av trädbeskärning.
- Start på trädgårdssäsongen; rengöring och framtagning av möbler och trädgårdsredskap, rensning av rabatter, inköp och plantering av jord och vårplantor.
- Inför sommaren; bortforsling av trädgårdsavfall, inköp, ogräsrensning, frösådd och plantering, hantering av sommarschema för trädgårdsjouren.
- Under sommaren; gräsklippning, vattning, omplanteringar, beskärningar, ogräsrensning, bekämpning av skadedjur och bortforsling av trädgårdsavfall.
- Slut på trädgårdssäsongen; undanplockning av möbler och trädgårdsredskap, sista rensningen av rabatter och krattning av gräsmattorna.
- Inför advent; inköp av julgran
Medlemsärenden:
- Cykelstöld nere i garaget
- Krånglande brandvarnare och element
- Ansökan om andrahandsuthyrning
- Medlemsöverlåtelser
- Mäklarkontakter i samband med bostadsrättsförsäljning
- Renoveringsansökningar
- Uthyrning och skyltning för cykelplatser
- Boendeändringar i huset (namntavla, entrétags och porttelefon)
Styrelsearbete/Övrigt:
- Frågeenkät till medlemmarna för kvalitetsundersökning i föreningen
- Analys av marknadsläget för lokalhyror på Östermalm
- Uppsägning av nuvarande hyresgäst för källarlokalen
- Framtagande av regelverk för ombyggnationer/renoveringar
- Uppdatering av underhållsplanen
- Analys av föreningens el- förbrukning och kostnader
- Analys av föreningens ekonomi och budgetarbete
- Struktur och innehåll i föreningens hemsida
- 46 st inlägg med information till medlemmarna på hemsidan
- 19 st protokollförda styrelsemöten
- 2 st föreningsstämmor, motioner och beslutsunderlag
- Otaliga skrivelser från missnöjda f.d. styrelsemedlemmar

Och när vi nu sammanställer bokslut och lägger plan och budget för innevarande år, hoppas vi i styrelsen på ett mindre intensivt verksamhetsår 2022. Framförallt så hoppas vi på en större hänsyn och arbetsro för det ideella och tidskrävande arbete som vi faktiskt lägger ner för vår förening.

Slutligen vill styrelsen passa på att rikta ett Tack till Tord Gonner, som har sett till att vi har fungerande belysning ute i trädgården och i fastighetens entré. Det är också Tords förtjänst att vi alla har kunnat njuta av en stämningsfull julbelysningen ute i vår trädgård.

Stockholm 2022-01-20
Linda Jacobsson, Styrelseordförande

Förtydliganden kring vår ekonomi/elkostnad

Styrelsen tackar Håkan Jonforsen (HJ) för den tid han lagt ner för analys av de siffror vi nyligen presenterade på vår hemsida angående bl.a. våra elkostnader. Nedanstående svar är kopplat till motsvarande punkter i HJ’s mejl.

Punkt 1. Ja, rubrikerna för elkostnad respektive nätkostnad/skatt har blivit omkastade men siffrorna stämmer.

Punkt 2. HJ har missuppfattat vilken skatt som styrelsen avser. Skatten på 36406 kr avser inte elskatt utan fastighetsskatten. Se nedanstående bild.

Punkt 5. Styrelsen gjorde tidigare samma iakttagelse som HJ. Dygnsmedeltemperaturen för februari 2021 låg på ungefär samma nivå som december 2021. Förbrukningen för februari var 14279 kWh jämfört med decembers förbrukning på 21829 kWh vilket är en alltför stor differens. Styrelsen ska försöka få en förklaring till denna differens.

Ha en fortsatt skön söndag!

Stockholm den 16 januari

Vänliga hälsningar
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Förtydliganden kring vår ekonomi

Detta är kompletterande information om föreningens ekonomi som delgavs medlemmarna nedan den 22 december.

Delinformationen vi gav om vår elkostnad var inte fullständig då vi inte kände till resultatet av vår elförbrukning månaderna november och december.

I slutet av december redovisades även kostnaden av skatten för 2020 vilken landade på 36 406 kr. Denna kostnad var inte heller beaktad i slutsatsen vi drog att vi har en positiv marginal för 2021 som kommer att ligga på cirka 125 000 kr.

Den extremt höga elkostnaden tillsammans med skatten gör att denna marginal tyvärr nollställs.

I bifogat dokument, ”Uppföljning av vårt elpris”, analyseras elkostnaden för 2021 och jämförs med föregående år 2020.

Uppföljning-av-vårt-elpris-1 Ladda ner

Stockholm den 14 januari

Med vänlig hälsning
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Ekonomi

Status och utfall från året

I och med att året går mot sitt slut så har vi gjort en översikt av det ekonomiska läget i föreningen.

Nuvarande lånenivå är 3 412 976 SEK med en årlig amortering på 98 000 kr. Tillsammans med räntekostnaden (19 000 kr) så hamnar lånekostnaden på 117 000 kr per år. Vi har en låg fin ränta och kommer fortsätta att ha det även nu när lånen läggs om vid årsskiftet.

Föreningens kassa ligger på cirka 830 000 SEK. Marginalen för 2021 kommer hamna på cirka 125 000 kr. Vi har alltså fortsatt en god ekonomi med en sund marginal för oförutsedda utgifter och kommande underhåll.

Risker

Det finns dock några ekonomiska risker som är värda att belysa:

Elpriset är högt och förväntas ligga högt även framöver. Elpriset är en stor del av våra löpande kostnader och utgör för 2021 över 21% av våra totala kostnader. Om vi tittar på vår förbrukning mellan augusti tom november så har priset ökat med 58,1%
Vi kommer att behöva överväga att köpa in tjänster till föreningen då vi är alldeles för få som engagerar sig vilket gör det tufft att mäkta med alla åtaganden och sysslor som krävs för att hålla huset i gott skick
Lokalen som vi nu hyr ut utgör en brandrisk i och med de gamla elledningarna och lokalen kommer att behöva renoveras vare sig den byggs om till lägenheter eller inte
Vi känner oss inte nöjda med vad nuvarande hyresgäst inbringar (96 000 kr årligen). Därav har styrelsen nu sagt upp det nuvarande hyresavtalet så att vi antingen
- kan fräscha till lokalen, i samband med nödvändig renovering av eldragningar med översyn av brandskydd, för att därefter hitta en mer ekonomiskt lönsam hyresgäst eller,
- fortsätta med byggprocessen (givet stämmobeslut) under 2022. Notera att en eventuell byggprocess skulle skjutits ända till 2023 om inte hyresgästen sagts upp nu innan årsskiftet (då avtalet var utformat så med 6 månaders uppsägningstid)
Vi har fått en ”second opinion” på fasadens skick. Vi har stora kostnader kopplat till detta på cirka 2-2,5 MSEK vilka kommer behöva tas inom de närmsta tre åren

Sammanfattande kommentar

Vi har en fortsatt god ekonomi i föreningen med en låg belåningsgrad/kvm. De risker som listas ovan måste dock tas på allvar. Vi anser dock att vi har alla möjligheter att fortsätta ha en mycket bra ekonomi, givet att vi hanterar dessa risker på ett klokt sätt.

Trots att vi har en god ekonomi så ska vi heller inte exkludera möjligheten att få en ännu bättre ekonomisk situation, vilket är fullt möjligt. Det är detta som vi i styrelsen vill arbeta för framåt tillsammans med er.

Med det sagt vill vi önska alla medlemmar en riktig God Jul!

Styrelsen

Brf Näktergalen 27