Länk till inspelningen av torsdagens videomöte skickad via mejl
Nu ska samtliga av föreningens medlemmar har fått en länk – skickad via mejl – till inspelningen av torsdagens videomöte om underhållsarbeten för fasad och fönster. Eventuella frågor och synpunkter mejlas till info@naktergalen27.se, där vi i styrelsen har för avsikt att återkomma med ett mer samlat svar till föreningens medlemmar. Vi ber med anledningen av det om förståelse för viss ledtid till svar.
Stockholm 2021-03-20
Linda Jacobsson
Instruktion till deltagande i videomöte
Nu har inbjudan gått ut till informationsmötet om aktuellt underhållsbehov för vår gemensamma fastighet. Informationsmötet kommer att ske via video på torsdag 18 mars kl 18.00-19.30 och deltagande sker genom Microsoft Teams. För er som önskar teknikstöd så följer en kort instruktion nedan. Det finns även möjlighet att höra av sig direkt till Henrik vid behov (phenriklofgren@gmail.com alternativt 0702-819920).
- I inbjudan som Linda har skickat ut (via adressen linda.jacobsson@zanzalin.se) finns en länk
- Klicka på länken för att ansluta till videomötet
- Om du ansluter via dator finns tre alternativ:
- ladda ned appen Teams
- fortsätt i den här webbläsaren (enklaste anslutningsalternativet)
- öppna din Teams-app (om du redan har installerat appen)
- Om du ansluter via mobiltelefon eller surfplatta finns två alternativ:
- ladda ned appen Teams
- om du redan har appen klicka på anslut till mötet
- Notera att app krävs för att ansluta via mobil
- När du anslutit så kommer du att hamna i ett digitalt väntrum. Du blir insläppt så snart mötet börjar
- Vi rekommenderar att ni som inte använt Teams tidigare är ute i god tid så att vi kan komma igång på utsatt tid. Vi har en fullspäckad agenda.
(Om någon skulle sakna inbjudan så hör av er till info@naktergalen.se)
Väl mött!
Henrik, Linda, Paul, Andreas
Stockholm, 2021-03-16
Slutbesiktning Kungsbalkonger
Då är ställningen äntligen påväg att demonteras. Det innebär att totalentreprenaden och arbetet med kungsbalkongerna är avklarat och i tisdags den 9 mars genomfördes slutbesiktning av kungsbalkongen ut mot gatan varvid inga brister eller fel kunde konstateras. För entreprenaden gäller en garantitid på 5 år och 10 år för dolda fel från nu godkänd slutbesiktning. Av föreningen anlitad oberoende besiktningsman Jimmy Olsson, Roslagens Plåtkonsult AB, så är resultatet mycket tillfredställande. WMP Balkong AB har genomfört projektet mycket bra och enligt gällande tidplan.
Vi tackar den föregående styrelsen för en bra upphandlad entreprenad.
Vi summerar kostnaden till 940.000 kr inkl. moms (avtalad kontraktssumma) plus två tilläggsbeställningar à 25.000 kr avseende ändrad räckesinfästning.
Vi har nu nya, fina kungsbalkonger med en livslängd på uppskattningsvis 50 år.
Stockholm den 11 mars
Paul Holmgren
Information om underhållsarbeten för fasad och fönster
I samband med upphandlingen av renovering av kungsbalkongerna år 2020, inhämtades en tilläggsoffert av entreprenören WMP Balkong AB, för en total nedknackning och omputsning av den nedgångna fasaden på våning fem utmed kungsbalkongerna samt åtgärd av hängrännor. Kostnaden för dessa åtgärder ansågs vid tidpunkten inte vara försvarbar och därför avböjdes offerten.
I samband med besiktningen av kungsbalkongerna mot innergården den 21 december, medverkade Paul Holmgren som representant för bostadsrättsföreningen och dokumenterade dåvarande skador i fasaden. Sedan dess har en av våra medlemmar rapporterat försämringar där flera mindre fasadpartier mot innergården har lossnat och fallit ned. Med anledning av detta och den förestående fönsterrenoveringen, samt att vi har planerat för en mer genomgående översyn av föreningens underhållsplan, bedömde vi det aktuellt att ta hjälp av extern expertis för en uppdaterad helhetsbedömning av fastighetens yttre skick.
På rekommendation har styrelsen valt att anlita Breiman Konsulter AB. En erkänd expert på fastighetsunderhåll för den typ av fastighet som vi har.
Den 9 februari var experten Tomas Breiman på plats, för att tillsammans med Paul Holmgren som representant för styrelsen, genomföra en besiktning av vår fastighet. Några dagar senare mottog styrelsen ett skriftligt utlåtande (bifogas, se nedan) där bl.a. följande framgår.
Citat från skriftligt utlåtande av Breiman Konsulter AB, efter besiktning av fastigheten den 9 februari:
“Lös och bom puts med risk för ras konstaterades i flera fönstersmygar.
Nödvändiga åtgärder:
Puts: Säkerhetsknackning av lös puts omgående. Hel omputs inom 2 år.
Fönster och balkongdörrar: Utvändig renovering inom 2 år.
Puts och fönster bör åtgärdas i samma entreprenad för bästa möjliga resultat samt högsta möjliga samordningsvinst.”
Då detta utlåtande omfattar det yttre skicket på vår fastighet i sin helhet, med mer framträdande problem högre upp i fastigheten, innebär detta att vi tyvärr står inför ett oplanerat och större renoveringsprojekt i närtid. Detta är mycket tråkiga nyheter, speciellt med tanke på att vi är i avslutningsfasen av ett kostsamt renoveringsprojekt med kungsbalkongerna, som i den nuvarande underhållsplanen var planerat till år 2028 med en bedömd kostnad på 238 000 kr. Ett projekt som nu genomfördes 8 år tidigare än planerat, till en kostnad på 940 000 kr. Något som bl.a. bidrog till att vi i den nya styrelsen fattade beslut om att göra en mer genomgående översyn av föreningens underhållsplan.
Med anledning av läget har styrelsen beslutat att stoppa det nu planerade fönsterrenoveringsprojektet. Istället har vi lagt tid på att se över olika handlingsalternativ framåt. Framförallt med tanke på föreningens ekonomi, som i dagsläget inte ger utrymme för mer än de projekt som är planerade sedan tidigare (se tidigare inlägg här på hemsidan).
Av den anledningen har vi valt att fokusera på föreningens dolda tillgångar, i form av hittills oexploaterade gemensamma fastighetsutrymmen.
Sedan tidigare har föreningen undersökt möjligheten att omvandla vinden till bostadsyta. Men efter återupprepade försök att gå vidare med ett sådant projekt, där bygglovsansökan har avfärdats av Stadsbyggnadskontoret, bedöms detta inte vara genomförbart. Därför har vi istället valt att närmare undersöka möjligheten att omvandla den källarlokal, som just nu är uthyrd som lager till en antikhandlare, till bostad för försäljning. Något som inte bara skulle kunna finansiera en nödvändig fasad- och fönsterrenovering för vår fastighet, utan även förhoppningsvis möjliggöra en extraamortering på våra lån. Dessutom skulle föreningens ekonomi stärkas med ytterligare en medlem.
Vi har i samband med detta bl.a. varit i kontakt med Stadsbyggnadskontoret och stämt av krav såsom takhöjd, utrymningsvägar, fuktsäkring, radonhalt och ljusinsläpp. Hittills har inga förhindrande omständigheter kunnat konstateras och vi har så här långt inga upparbetade konsultkostnader kopplat till detta.
Mot bakgrund av detta önskar vi i styrelsen etablera en bredare dialog med er medlemmar, inför kommande inriktningsbeslut om hur vi som förening önskar ta detta vidare. Därför vill vi i ett första steg bjuda in er till ett videomöte för närmare information torsdagen den 18 mars kl. 18:00. Tomas Breiman kommer medverka vid detta möte, för att diskutera och vara behjälplig att svara på de frågor kopplat till hans utlåtande efter besiktningen av vår fastighet den 9 februari. Mötet kommer även att spelas in för tillgängliggörande till de medlemmar som inte har möjlighet att delta vid detta tillfälle. Vi återkommer inom kort med närmare information om detaljer kring genomförandet av videomötet.
Obs! Med hänsyn till nuvarande hyresgäst av föreningens källarlokal, så ber vi er att i dagsläget begränsa denna information till föreningens medlemmar.
Stockholm 4 mars
Linda, Henrik, Andreas och Paul
Ekonomi
Hej!
Sedan vi började arbetet i den nya styrelsen så har det varit prioriterat att sätta sig in i föreningens ekonomi. Den mest kritiska frågan har varit finansieringen av renoveringen av kungsbalkongerna där vi har ett pågående projekt med höga inkommande fakturabelopp. Eftersom vi på extrastämman i december röstade för att inte gå vidare med kapitalinsatser från medlemmarna så måste vi nu finansiera denna renovering samt de ytterligare redan planerade renoveringsbehoven genom lån.
Vår utgångspunkt har varit att inte låna mer än nödvändigt och att i dagsläget inte höja avgifterna mer än vad vi nu behöver för att täcka tillkommande räntekostnad och amortering.
Därmed har vi upphandlat ett lån från Handelsbanken på 1,5 MSEK. Dvs. 500 000 kr lägre än den kapitalinsats på 2 MSEK som i höstas lyftes fram som enda finansieringsalternativ.
I och med detta lån kommer vi att kunna hantera följande renoveringsprojekt:
- Kungsbalkongerna (Pågår)
- Miljö- och serviceprojektet (Klart)
- Utvändig fönsterrenovering
- Gårdsmuren
- Dagvattenbrunn
- Källarvägg närmast dagvattenbrunn
Avgiftshöjningen som följer med detta har satts till 25% och kommer gälla from. april. Vad det innebär för respektive medlem varierar ju beroende på andelstalet. För att ta ett räkneexempel så kan vi ta vårt snittandelstal på 4,55% som går från en tidigare månadsavgift på 1 780 kr till 2 222 kr.
Höjningen kommer att ge föreningen en årligen ökad intäkt på 117 250 kr. Detta kommer att täcka ränta (0,7% i dagsläget) och amortering (20 år) samt även bidra till en liten buffert som med dagens ränta landar på drygt 30 000 kr per år. Detta kan vi använda till löpande, framtida underhåll eller andra oförutsedda utgifter.
Trots avgiftshöjning och utökat lån så har vi fortfarande en förening med mycket god ekonomi. Här följer några nyckeltal som kan vara intressanta att ta del av:
Årsavgift
- Tidigare årsavgift per kvm: 282 kr
- Ny årsavgift per kvm: 352 kr
- Kommentar: Detta är fortfarande mycket bra. En normal föreningen i Stockholm ligger på mellan 500 och 700 kr per kvm
Belåningsgrad
- Belåningsgrad före lånet var 1 218 kr per kvm
- Med det utökade lånet hamnar vår belåningsgrad på 2 088 kr per kvm
- Kommentar: Enligt branschstandard är mellan 0 och 5 000 kr per kvm mycket bra, dvs. då har man en låg belåning. Snittet på Östermalm är 4 000 kr per kvm vilket vi ligger långt under
Våra lån
- Snitträntan på våra lån är 0,55%
- Totalt lånebelopp för föreningen ligger nu på 3 476 000 kr
- Vi amorterar på samtliga lån, ca 117 000 kr per år
Källor: Svensk fastighetsvärdering och Ekonomifokus.
Vi hoppas och tror att vi tillsammans kan fortsätta skapa en välskött och omtyckt förening, med god ekonomi, samhörighet och engagemang. Vid några frågor eller funderingar tveka inte att höra av er till någon av oss i styrelsen.
Mvh
Stockholm 2021-02-11
Henrik, Paul, Linda och Andreas