Förtydliganden kring vår ekonomi/elkostnad

Styrelsen tackar Håkan Jonforsen (HJ) för den tid han lagt ner för analys av de siffror vi nyligen presenterade på vår hemsida angående bl.a. våra elkostnader. Nedanstående svar är kopplat till motsvarande punkter i HJ’s mejl.

Punkt 1. Ja, rubrikerna för elkostnad respektive nätkostnad/skatt har blivit omkastade men siffrorna stämmer.

Punkt 2. HJ har missuppfattat vilken skatt som styrelsen avser. Skatten på 36406 kr avser inte elskatt utan fastighetsskatten. Se nedanstående bild.

Punkt 5. Styrelsen gjorde tidigare samma iakttagelse som HJ. Dygnsmedeltemperaturen för februari 2021 låg på ungefär samma nivå som december 2021. Förbrukningen för februari var 14279 kWh jämfört med decembers förbrukning på 21829 kWh vilket är en alltför stor differens. Styrelsen ska försöka få en förklaring till denna differens.

Ha en fortsatt skön söndag!

Stockholm den 16 januari

Vänliga hälsningar
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Förtydliganden kring vår ekonomi

Detta är kompletterande information om föreningens ekonomi som delgavs medlemmarna nedan den 22 december.

Delinformationen vi gav om vår elkostnad var inte fullständig då vi inte kände till resultatet av vår elförbrukning månaderna november och december.

I slutet av december redovisades även kostnaden av skatten för 2020 vilken landade på 36 406 kr. Denna kostnad var inte heller beaktad i slutsatsen vi drog att vi har en positiv marginal för 2021 som kommer att ligga på cirka 125 000 kr.

Den extremt höga elkostnaden tillsammans med skatten gör att denna marginal tyvärr nollställs.

I bifogat dokument, ”Uppföljning av vårt elpris”, analyseras elkostnaden för 2021 och jämförs med föregående år 2020.

Uppföljning-av-vårt-elpris-1 Ladda ner

Stockholm den 14 januari

Med vänlig hälsning
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Ekonomi

Status och utfall från året

I och med att året går mot sitt slut så har vi gjort en översikt av det ekonomiska läget i föreningen.

Nuvarande lånenivå är 3 412 976 SEK med en årlig amortering på 98 000 kr. Tillsammans med räntekostnaden (19 000 kr) så hamnar lånekostnaden på 117 000 kr per år. Vi har en låg fin ränta och kommer fortsätta att ha det även nu när lånen läggs om vid årsskiftet.

Föreningens kassa ligger på cirka 830 000 SEK. Marginalen för 2021 kommer hamna på cirka 125 000 kr. Vi har alltså fortsatt en god ekonomi med en sund marginal för oförutsedda utgifter och kommande underhåll.

Risker

Det finns dock några ekonomiska risker som är värda att belysa:

Elpriset är högt och förväntas ligga högt även framöver. Elpriset är en stor del av våra löpande kostnader och utgör för 2021 över 21% av våra totala kostnader. Om vi tittar på vår förbrukning mellan augusti tom november så har priset ökat med 58,1%
Vi kommer att behöva överväga att köpa in tjänster till föreningen då vi är alldeles för få som engagerar sig vilket gör det tufft att mäkta med alla åtaganden och sysslor som krävs för att hålla huset i gott skick
Lokalen som vi nu hyr ut utgör en brandrisk i och med de gamla elledningarna och lokalen kommer att behöva renoveras vare sig den byggs om till lägenheter eller inte
Vi känner oss inte nöjda med vad nuvarande hyresgäst inbringar (96 000 kr årligen). Därav har styrelsen nu sagt upp det nuvarande hyresavtalet så att vi antingen
- kan fräscha till lokalen, i samband med nödvändig renovering av eldragningar med översyn av brandskydd, för att därefter hitta en mer ekonomiskt lönsam hyresgäst eller,
- fortsätta med byggprocessen (givet stämmobeslut) under 2022. Notera att en eventuell byggprocess skulle skjutits ända till 2023 om inte hyresgästen sagts upp nu innan årsskiftet (då avtalet var utformat så med 6 månaders uppsägningstid)
Vi har fått en ”second opinion” på fasadens skick. Vi har stora kostnader kopplat till detta på cirka 2-2,5 MSEK vilka kommer behöva tas inom de närmsta tre åren

Sammanfattande kommentar

Vi har en fortsatt god ekonomi i föreningen med en låg belåningsgrad/kvm. De risker som listas ovan måste dock tas på allvar. Vi anser dock att vi har alla möjligheter att fortsätta ha en mycket bra ekonomi, givet att vi hanterar dessa risker på ett klokt sätt.

Trots att vi har en god ekonomi så ska vi heller inte exkludera möjligheten att få en ännu bättre ekonomisk situation, vilket är fullt möjligt. Det är detta som vi i styrelsen vill arbeta för framåt tillsammans med er.

Med det sagt vill vi önska alla medlemmar en riktig God Jul!

Styrelsen

Uppdatering om fasaderna

Som ni känner till vände sig styrelsen i våras till fasadkonsulten Tomas Breiman för att få ett oberoende utlåtande om fasadernas skick. Breiman rekommenderade i sin rapport, som tidigare delgivits medlemmarna, en total nedknackning och omputsning inom 2 år. Under informationsmötet den 18 mars 2021 så ifrågasattes Breimans utlåtande av framförallt Kenneth Gralde. Gralde rekommenderade en mindre, enligt honom själv, tillräcklig åtgärd som byggde på att fasaderna enbart skulle blästras vilket skulle vara klart billigare föreslagen åtgärd. Kort tid efter informationsmötet kontaktades den entreprenör som Gralde förordade, Benny Eriksson, BBM Fasadputs & Fasadrenovering. Entreprenören framhävde i samtal med styrelsen att han är väl förtrogen med våra fasaders skick och lovade att återkomma med anbud. Detta skedde aldrig. Efter att styrelsen hade legat på hörde till sist hans svärson av sig och lovade att återkomma med anbud. Även han höll tyvärr inte det han lovade.

Flera medlemmar har därefter, vid upprepande tillfällen, uppmärksammat styrelsen på att våra fasader ytterligare försämrats, framförallt in mot gården. Bifogade bilder visar exempel på pågående eskalering.

Styrelsen har av ovanstående anledningar vänt sig till ytterligare en fasadkonsult för att få ytterligare ett oberoende utlåtande om fasadernas skick. Den nu anlitade konsulten, Roslagens AB, har nu helt oberoende av Breimans slutsatser uttalat sig om våra fasaders skick. Konsulten rekommenderar på vilket sätt de bör åtgärdas, när och till vilket förmodat pris. Rapporten, ”Statusbesiktning Fasad Näktergalen 27 2021-12-10” bifogas nedan.

Konsulten presenterar i sin rapport två alternativa lösningar.
Alternativ 1: Total nedbilning och omputsning (den lösning som Breiman förordade)
Alternativ 2: Blästra bort samtliga tidigare färgskikt och sedan huggs bomputs bort och sprickor huggs upp och ytorna putslagas (den lösning som Gralde förordade)

Konsultens slutsats och rekommendation är att föreningen bör välja Alternativ 1 vilket alltså är samma lösning som Breiman föreslagit men konsulten uppskattar att nödvändig åtgärd blir dyrare. ”En renovering/ omputsning av de putsade ytorna behöver göras inom maximalt 3 år för att undvika ännu större risk för putsnedfall.”

Styrelsen är övertygad om att våra fasader bör åtgärdas på det sätt och inom det tidsperspektiv som nu två av varandra oberoende fasadkonsulter rekommenderat. D.v.s. ett ytterligare större projekt kommer att behöva finansieras och genomföras inom de kommande åren.

Stockholm den 14 december
Vänliga hälsningar

Linda, Paul, Henrik och Andreas

Statusbesiktning-Fasad-Näktergalen-27-2021-12-10 Ladda ner

Information ”Konvertering källare”

Föreningens projektgrupp
Föreningen har sjösatt en projektgrupp för vårt projekt ”Konvertering källare” som kommer att samarbeta för att säkerställa bästa möjliga projektresultat. Styrelsens representant i denna grupp är Paul Holmgren. Styrelsen har tillfrågat Thomas Händel och Adam Perski att ingå i denna grupp och båda har tackat ja. Både Thomas och Adam har, förutom positiv inställning och god samarbetsförmåga, relevant erfarenhet av byggprojekt och Thomas var direkt involverad i genomförandet av en liknande konvertering i den bostadsrättsförening han bor i. Gruppen kommer bl.a. utvärdera anbuden från de utvecklare/entreprenörer som gruppen valt att ta in. Anbudens helhet värderas avseende föreslagen affärsmodell, anbudsnivå (pris), entreprenörens erfarenhet, ekonomi, avtalsförslag, och referenser. De bästa anbuden väljs ut och möten arrangeras med respektive anbudslämnare för noggrann genomgång. Det anbud som gruppen därefter bedömer som mest fördelaktigt väljs och gruppen motiverar sitt val för styrelsen. Detta kommer att utgöra viktig del av det beslutsunderlag som stämman senare har att ta ställning till.

Award Antik
Vid styrelsemötet den 9 november delgav styrelsen vår hyresgäst, Bernice Pettersson, fullständig information om vårt projekt, dess status och föreningens senaste stämmobeslut. Vi har en bra dialog med hyresgästen som uppvisar god förståelse för vad föreningen utreder. Styrelsen förklarade även nödvändigheten av att vi erbjuds möjligheten att få visa utvecklare/entreprenörer lokalen så att vi nu kan få in ”skarpa” anbud. Vi har nu redan visat lokalen för en utvecklare/entreprenör och övriga visningar är inbokade enligt överenskommelse med hyresgästen.

Stockholm den 23 november