Brf Näktergalen 27

Officiellt svar från styrelsen – Med anledning av Håkan Jonforsens skrivelser

Bäste medlem!

Styrelsen återkommer här med svar bl.a. på Håkan Jonforsens (HJ) synpunkter på projektet ”Konvertering källare”. Vilka har framförts i skrivelser utskickade till alla medlemmar via mejl den 1 och 8 augusti. 

Med hänsyn till HJs erfarenhet och bakgrund inom byggnation, är det beklagligt att på detta sätt behöva bemöta alla felaktiga påståenden och överdrivna risker som dessa skrivelser innehåller.  Men eftersom denna ”fakta” har skrämt upp en ansenlig del av medlemmarna i vår förening, ser vi inget annat alternativ än att i ett öppet brev till alla medlemmar bemöta dessa.

För vår förenings bästa ber vi er att ta del av vårt svar, tillgängligt via nedan bifogad nedladdningsbar fil. 

Vi upprepar – om det är något som ni finner oroande eller oklart – vänligen ta kontakt med styrelsen. Och då företrädesvis Paul Holmgren som sakkunnig kopplat till detta projekt (tel. 0703469372).

I övrigt är styrelsens avsikt, att fortsätta agera i linje med stämmobeslut mot ett slutgiltigt besked i bygglovsprocessen. 

Stockholm den 18 augusti

Linda, Paul, Henrik och Andreas

Konvertering av källare

Hej alla medlemmar!

Vi återkommer här med ambitionen att fortlöpande informera kring pågående bygglovsprocess. Vi har sedan tidigare informerat att ni kan följa vårt ärende genom inloggning på Stockholm stads hemsida och där ta del av det vi inskickat (vänligen se nedan). 

Då en del dokument har PUL-klassificeras och därigenom inte går att ladda ner utan kan enbart erhållas genom separat framförd begäran till SBK har vi här nedan bifogat dessa dokument:
Handlingsförteckning, Intyg tillgänglighet, Dagsljusberäkning, Följebrev komplettering.

(Foton, fotomontage har tidigare publicerats här på vår hemsida)

Den 28 juli skickade vi in reviderade och kompletterande handlingar till SBK i enlighet med det som beskrevs i vår information på hemsidan den 16 juli. Vi återkommer med mer information när vi fått ny återkoppling från stadsbyggnadskontoret, från vår handläggare som åter är i tjänst den 16 augusti. 

Vi uppmanar er att ta del av handlingarna och se lösningarna som görs och hur projektet fortskrider men även gärna återkomma till styrelsen, Paul Holmgren, med eventuella frågor och funderingar så att ni får rätt information om projektet.

Som tidigare meddelats så avser vi att efter vårt styrelsemöte den 11 augusti återkomma med svar på Håkan Jonforsens delgivna synpunkter den 1 augusti.

Vill ni följa vårt ärende genom inloggning på Stockholm stads hemsida:

https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/arenden

Genom att identifiera er med Bankid och i Sökkriterier skriva in ”Näktergalen 27” alternativt ange diarienummer 2021-07354.

Stockholm 2021-08-08

Linda, Paul, Henrik och Andreas

Gräsklippning och vattning av vår trädgård

Vår vackra och prisbelönta trädgård kräver ett ganska omfattande underhåll, där föreningen har som mål att klara skötseln med egna resurser, utan löpande extern hjälp av dyrbar trädgårdsfirma. Men det kräver också vissa förutsättningar. Såsom t.ex. insatser från föreningens medlemmar och övriga boende i huset, i form av främst gräsklippning och vattning under högsäsong (juni-augusti). För vilket det sedan mitten av juni finns ett schema uppsatt nere i fastighetens huvudentré.

Tyvärr är det hittills endast ett fåtal av föreningens medlemmar och övriga boende i huset, som har skrivit upp sig på schemat såhär långt. Vilket har fått till följd att vi denna och nästa vecka inte har någon ansvarig för gräsklippning och vattning. Just nu är gräsmattan nyklippt och det regnar, men beroende på hur vädret utvecklas under de kommande dagarna vore det bra om ytterligare ett par personer kunde skriva upp sig som ansvarig för denna och nästa vecka. För de av er som inte befinner er i huset just nu går det bra att kontakta styrelsen på info@naktergalen27.se så skriver vi upp er på schemat.

Klicka här för instruktioner till gräsklippning och vattning

Vi har för övrigt, efter återkommande leveransförseningar, äntligen fått vår nya elgräsklippare levererad! Denna förvaras tillsammans med grästrimmern i trädgårdsförrådet under källartrappan. Befintliga batterier fungerar till bägge enheterna trots olika varumärken. Obs! Glöm inte att sätta batterier på laddning efter användning. Ett 2,5 volts batteri räcker till ca 25 min körtid vid full laddning.

Stockholm 2021-08-02
Linda Jacobsson

Konvertering av källare

Hej alla medlemmar!

Efter onsdagens styrelsemöte, följer här en uppdatering av projekt Konvertering av källare.

Den 9 juli fick vi Stadsbyggnadskontorets (SBK) svar på vår reviderade bygglovsansökan. Deras svarsbrev är åtkomligt här nedan via nedladdning. SBK bedömer att vår ansökan inte kan beviljas med nuvarande underlag och bett oss att återkomma med kompletteringar inom följande punkter:

1. Avskiljbarhet
2. Tillgänglig entré – sophantering
3. Ramp
4. Brandutrymning

Styrelsens kommentarer till ovanstående fyra punkter:

1. Avskiljbarhet 

De reviderade bygglovshandlingarna som har redovisats till SBK, är som tidigare informerats om här på hemsidan (2021-06-30) baserade på en konvertering av källarlokalen till två mindre lägenheter. Båda dessa lägenheterna är mindre än 55 m2. I Boverkets byggregler (BBR 3:223) står följande: ”Bostäder med en BOA om högst 55 m2 ska utformas med hänsyn till sin storlek. I sådana bostäder är det dock tillräckligt att antingen rummet för sömn och vila eller rummet med inredning och utrustning för matlagning är avskiljbart. De behöver inte heller ha plats för en parsäng.” Enligt vår tolkning av BBR 3:223 så uppfyller vårt nuvarande förslag med en konvertering till två mindre lägenheter detta krav. 

Åtgärd: Vi kommer även att förtydliga och framföra vår tolkning av BBR. Vi kommer att förtydliga information till SBK, för den ena lägenheten (nr 2 på planritningen) med markering av en tänkbar framtida vägg för avskiljning av kök och matplats.

2. Tillgänglig entré – sophantering

Våra sopkärl har under lång tid varit placerade i existerande ramp. Varken Stockholm Vatten och Avfall eller Urbaser (som ansvarar för tömning av olika sopkärl) har framfört några invändningar mot dagens placering av sopkärl i ramp, med delad entré till föreningens cykelparkering. 

Åtgärd: Vi kommer att förtydliga information till SBK, om att föreningens sopkärl redan idag är placerade i en existerande ramp med delad entré till föreningens cykelparkering.

3. Ramp

Befintlig höjdskillnad mellan gatuentrén och det nedre horisontella källarplanet är 705 mm. Nivåskillnaden utjämnas redan idag med en existerande ramp.

Åtgärd: Vi kommer att förtydliga information till SBK, genom en kompletterande sektionsritning av existerande ramp. Samt en mer ingående redovisning av vårt åtgärdsförslag enligt planritning, avstämt med tillgänglighetskonsult, som innebär att rampen förlängs och flackas ut så att lutningen blir 1:13,3 (tillgänglighetskravet är 1:12). Vilket även kommer att underlätta hanteringen av sopkärlen. Vår tillgänglighetskonsult (Per Jameson, Byggnadsingenjör och certifierat sakkunnig kontrollant av tillgänglighet) förordar att vi inte anordnar ett horisontellt vilplan i anslutning till gatuentrén, vilket skulle ske på bekostnad av lutningen på rampen, utan istället installerar dörrautomatik (alternativ lösning för att uppnå gällande tillgänglighetskrav). Vid en lösning med horisontellt vilplan i anslutning till gatuentrén skulle lutningen på rampen bli 1:11,8.

4. Brandutrymning

Enligt krav på brandskydd kan inte entré från hiss godkännas som en andra utrymningsväg.
Åtgärd: Planritningen kommer att revideras till ursprungligt tänkt förlängning av existerande trappa via föreningens tidigare barnvagnsrum.

Utöver ovan har synpunkter framförts till SBK direkt via medlem, vilket har föranlett SBK att kommentera och efterfråga ytterligare kompletteringar till vår bygglovsanmälan, med hänvisning till fastighetens kulturhistoriska värde.

Vi har största respekt för vår byggnads kulturhistoriska värde och välkomnar beskedet från SBK, om att lämna våra handlingar på remiss till Stockholm Stadsmuseum. Detta med hänvisning till de synbara yttre förändringar på fastigheten, som en konvertering av källarlokalen till bostäder skulle innebära. Vad som avses är främst en utökning av fönsterytor i källarplanet in mot gården. Vilket enligt anlitad arkitekt och ljuskonsult (Paul Rogers, Arkitekt SAR/MSA cert BREEAM-SE Assessor, Miljöbyggnad) krävs för att uppnå Boverkets byggregler för dagsljusinsläpp. Åtgärderna innebär mindre ljusbrunnar för två fönster, som behöver utökas i höjdled från karmyttermåttet 500 till 800 mm. Samt ett återställande av ursprungligt källarfönster (idag en stållucka) till höger om utgången till gården. Vi bifogar en före- och efterbild för en bättre uppfattning om ljusbrunnarnas storlek och placering.

Annan yttre synbar förändring omfattar ett byte av nuvarande garageport, till en mer estetiskt tilltalande och säkerhetsklassad port med dörrautomatik. En port som utseendemässigt harmonierar mer med fastighetens huvudentré, vilket får anses vara en direkt värdehöjande åtgärd för vår fastighet.
Åtgärd: Bygglovshandlingarna kommer att kompletteras med foto och fotomontage (se bifogade filer) för Stockholm Stadsmuseums bedömning av de synbara yttre förändringar på föreningens fastighet.

Som vi tidigare har påpekat är detta är en process, vilket innebär att vi kan förvänta oss att nya synpunkter löpande framförs från SBK. Det innebär i detta läge inga tillkommande kostnader utan enbart en tidsförlängning i hanteringen. Vår handläggare på SBK befinner sig nu på semester. Våra förtydliganden och kompletteringar måste vara SBK tillhanda senast den 13 augusti.
Vi understryker att den bygglovsprocess vi befinner oss i är varken riskfylld eller kostsam för föreningen. 

Vi månar om att bibehålla och om möjligt förhöja vår fastighets kulturhistoriska värde. Ett erhållet bygglov utgör endast ett beslutsunderlag inför ett framtida stämmobeslut.

Ni kan följa vårt ärende genom inloggning på Stockholm stads hemsida…

https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/arenden

…genom att identifiera er med Bankid och i Sökkriterier skriva in ”Näktergalen 27” alternativt ange diarienummer 2021-07354.

Vi önskar avslutningsvis bemöta felaktig information som för närvarande cirkulerar bland medlemmarna kopplat till detta projekt.

1. Vi gör inget ingrepp i någon massiv stensockel på vår fastighet. Den natursten som syns utmed husgrunden är en beklädnadsgranit på cirka 10 cm utanpåliggande en tegelgrund. Avsikten är att klä in de två mindre ljusbrunnarna med motsvarande beklädnadsgranit för optimal harmoni med husgrundens nuvarande utseende (se bifogat fotomontage).

2. Vi har inte i närheten spenderat det kapital på 50.000 SEK som enligt stämmobeslut finns tillgängligt för kompletterande av bygglovshandlingar (i dagsläget är ca 13.000 SEK upparbetat). Vi lägger ner enormt mycket egen tid och energi på att hålla alla kostnader nere på miniminivå!

3. Styrelsen undanhåller ingen information eller agerar egenmäktigt i strid med stämmobeslut. Vi informerar fortlöpande i takt med att svar inkommit från SBK och vi som styrelse har hunnit sammanträda för att diskutera igenom hur vi önskar ta processen vidare. För de medlemmar som önskar mer omedelbara och detaljerade besked hänvisar vi som tidigare direkt till https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/arenden där man fortlöpande kan följa vårt ärende och vid behov begära ut handlingar KOSTNADSFRITT.
Vi i styrelsen är heltidsarbetande, två av oss med mindre hemmavarande barn och vi befinner oss mitt i semestertider. Vi har helt enkelt inte möjlighet att hantera enskilda medlemmars krav på ett mer detaljerat och snabbare informationsflöde, än det som stödjs av SBK’s e-tjänst för bygglovsärenden.

4. Styrelsen fattar inga egenmäktiga beslut om att genomföra varken detta projekt eller andra omfattande diton som exempelvis en framtida fasadrenovering. Dessa beslut fattas av en föreningsstämma. Styrelsen har däremot mandat att hantera beslutsunderlag, såsom i detta fall en bygglovsprocess, utan att det behöver föregås av ett stämmobeslut. Dock anser vi i den nu sittande styrelsen, att även hantering av beslutsunderlag i större föreningsärenden bör föregås av informationsmöte och/eller stämma med föreningens medlemmar. Vilket i detta fall har skett.

5. Det har aldrig förekommit någon omröstning om Kenneth Graldes rätt att föredra sin motion på årsstämman 2021. Det omröstningen avsåg var Kenneth Graldes begäran om att ändra tågordningen för beslut enligt dagordningen. Den begäran röstades ner av stämman och dagordningen kvarstod oförändrad. Kenneth Gralde fick obegränsat med tid att redogöra för sina ståndpunkter enligt motion INNAN stämman gick till omröstning för beslut. Samtliga beslut finns upptagna i stämmoprotokollet, som för övrigt följer lagstadgade krav och har justerats av två av varandra oberoende justeringsmän valda av stämman.

Stockholm 2021-07-16

Linda, Paul, Henrik och Andreas

Angående cykelstöld

Tråkigt nog har ytterligare en medlem meddelat sig ha blivit bestulen på sin cykel nere i garaget. Det är i dagsläget oklart om händelsen har ett samband med tidigare cykelstöld, som vi informerade om den 22/6, då beslut togs om att ändra öppningskoden ner till garaget. I samband med det togs även kontakt med vår hyresgäst till lokalen nere i källaren. Där vi påpekade vikten om att inte låta porten ner till garaget stå öppen, när de besöker lagerlokalen med för vårt garage gemensam ingång från gatan.

Då inget tyder på inbrott (obrutet skalskydd) vill vi även passa på att göra samtliga uppmärksamma på, att fastighetsägaren (föreningen i detta fall) ej bär ansvar för personliga ägodelar som förvaras i allmänna/gemensamma utrymmen. Vi rekommenderar därför att, utöver att låsa sin cykel med godkänt cykellås, även komplettera med vajerlås för förankring i fast föremål likt nedan bild. Vilket kan vara en fördelaktig säkerhetslösning även för barnvagn.

Du som olyckligtvis har blivit av med din cykel, bör anmäla detta till polisen https://polisen.se/utsatt-for-brott/olika-typer-av-brott/cykelstold/. Vilket bidrar till brottsförebyggande statistik och skapar underlag för ekonomisk ersättning via din hemförsäkring.

Slutligen önskar vi åter uppmana samtliga – var extra uppmärksam på att dörren ner till garaget verkligen går i lås efter dig!

Stockholm 2021-07-10
Linda, Paul, Henrik och Andreas