Brf Näktergalen 27

Informationsmötet den 28 februari

Hej alla!

Som utlovades vid informationsmötet i måndags så bifogas här nedan presentation och länk till inspelning av mötet.

Om någon har frågor kring exempelvis siffrorna i den ekonomiska genomgången som gjordes eller annat så välkomnas ni att kontakta Paul via info@naktergalen27.se.

Styrelsen rekommenderar att de medlemmar som inte var närvarande vid informationsmötet tar sig tid och tittar/lyssnar på inspelningen av mötet, för närmare information om det beslut styrelsen har fattat avseende källarprojektet och hur vi nu avser att gå vidare. 

Följ denna länk för inspelning av mötet*: Informationsmöte i Brf Näktergalen 27-20220228_190433-Mötesinspelning.mp4

*Observera att du på sidan som visas måste verifiera din identitet med den e-postadress som du tidigare har uppgivit för kommunikation med styrelsen. Om rätt e-postadress har angivits på sidan mejlas videolänken dit. Notera att mejlet med videolänken kan fastna i skräppost-filtret, så kontrollera det ifall du inte får ett mejl i inkorgen.

Stockholm den 2 mars
Med vänlig hälsning
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Informationsmöte den 28 februari gällandeLadda ner

Kompletterande information angående informationsmötet den 28 februari

Via email har önskan att ha ett fysiskt informationsmöte framkommit. Vi förstår och håller med om att det finns ett behov att ses efter denna långa pandemi, vilket vi siktar på att få till under våren.

Det finns dock anledningar till varför styrelsen valt att ha ett digitalt informationsmöte. 

Vi har haft ett bättre deltagarantal än någonsin under pandemin när vi har kört digitala möten. Troligtvis eftersom många medlemmar faktiskt inte befinner sig i huset samt att tröskeln för många är lägre att logga in på ett digitalt möte än att ta sig till ett fysiskt.

Den digitala mötesformen fungerar också bättre för att köra presentationer och det material som ska gås igenom under mötet. På sikt bör nog föreningen investera i digital teknik så att vi både kan presentera digitalt i fysiska möten och låta de som inte kan ta sig till mötet fysiskt delta via webben.

Vi har beslutat att spela in mötet, så att det blir tillgängligt i efterhand för de medlemmar som inte kan delta.

Väl mött den 28 februari!

Stockholm den 13 februari

Vänliga hälsningar
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Välkommen till informationsmöte!

Som tidigare aviserats bjuder styrelsen härmed in till informationsmöte måndagen den 28 februari. Videomötet (Microsoft Teams) startar 19:00 och uppskattas ta knappt 2 timmar. 

Syfte: Närmare information och dialog om källarprojektet och vår lokals användning. Se inlägg på https://naktergalen27.se/nyheter/ daterat den 23 januari.

Mål: Etablera en bredare dialog med föreningens medlemmar, inför kommande beslutstämma om hur vi som förening önskar ta källarprojektet vidare.

Agenda:

  • (5 min) Tekniksupport (vid behov)
  • (5 min) Mötets inledning (syfte och mål)
  • (40 min) Källarprojektet – lägesrapport
  • (10 min) Alternativ användning – marknadsmässig hyra
  • (10 min) Övrig information
  • (30 min) Diskussion
  • (5 min) Avslut (summering)

För de som skulle uppskatta lite extra teknikstöd inför sitt deltagande i videomötet, kontakta Henrik på phenriklofgren@gmail.com alt. 0702-819920. En kortare instruktion kommer även att mejlas ut separat.

Stockholm den 10 februari

Med vänlig hälsning

Styrelsen för Brf Näktergalen 27
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Källarprojektet – lägesrapport

Inledning

Styrelsen har, baserat på extrastämman den 25 oktober, ett uppdrag att arbeta fram ett beslutsunderlag, avseende eventuell konvertering av vår lokal till två bostäder. Ett viktigt beslutsunderlag för medlemmarna inför kommande stämmobeslut. Styrelsen vill med denna information ge er medlemmar en uppdatering av projektets status. I bifogat dokument ”Källarprojektet – Vägval” redovisas projektets planerade framdrift. Dokumentet redovisar, baserat på bl.a. minimal risktagning, att styrelsen rekommenderar en försäljning av lokalen till noga utvald utvecklare/entreprenör. 

Tidsplan

Styrelsen siktar mot att beslutet angående projektet Källarprojektet tas på ordinarie stämman i maj. Vi planerar att ha två informationsmöten för att informera om projektets status med möjlighet att diskutera och besvara inkommande frågor och synpunkter. Första informationsmötet planeras till slutet av februari. Därefter planeras nästa informationsmöte i mitten av april. Utvecklaren/entreprenören kommer inför beslutsstämman att vara införstådd med styrelsens val av köpare vilket också är en förutsättning för denne för att medverka vid stämman. De frågor som har tillsänts styrelsen kommer bäst kunna besvaras av utvecklaren/entreprenören och styrelsen vid denna tidpunkt. Detta då utvecklaren/entreprenören vid köpet blir byggherre och ansvarig för fasen tekniskt samråd och annan nödvändig projektering. Styrelsen vill även av denna anledning inte gå händelserna i förväg med att besvara frågor av teknisk karaktär.

Projektets uppkomst

Styrelsen upprepar att projektet har inte tillkommit för att hitta en ekonomisk lösning på fasadernas behov av renovering. Anledningen till projektets uppkomst är som tidigare redovisats följande fördelar:

  • Köpeskillingen för lokalen kan lösa lån eller täcka underhållsbehov.
  • Löpande intäkter i form av månadsavgifter från de nya medlemmarna
  • Lösa lån hos banken och därmed eventuellt kunna sänka månadsavgifterna
  • Fler medlemmar att fördela föreningens förtroendeuppdrag på.
  • Det blir mer boarea inom brf:en som våra lån kan fördelas på, vilket sänker vår – belåningsgrad/kvm boarea. Det gör brf:en mer attraktiv, vilket även ökar värdet på alla medlemmars lägenheter.

Lägesrapport

Styrelsen har valt ut fem etablerade företag/utvecklare med stor erfarenhet av projekt som vårt och alla har tagit del av samma bygglovsunderlag. Ett företag har tackat nej på grund av kapacitetsbrist. Vi har visat lokalen för resterande fyra företag och ett företag har besökt lokalen vid två tillfällen. Alla fyra företagen har först lämnat ett indikativt anbud som efter diskussioner och förtydliganden från vår sida kring vad vi anser ska inkluderas har reviderats  till skarpa anbud. Ett anbud höll inte måttet p.g.a. bristfällig tydlighet och diskvalificerades. Styrelsen och föreningens projektgrupp har tagit del av de tre skarpa anbuden.
De tre anbudsgivarna är:

  • Gleipnergruppen AB
  • MPG Group AB
  • Make Space AB

Projektgruppen har utvärderat anbuden och kompletterande frågor har framförts till respektive anbudsgivare. Vi har en nära och bra dialog med anbudsgivarna. Vi har fått referenser från respektive företag till bostadsrättsföreningar där liknande projekt genomförts. Två referenser per företag har kontaktats. Samtliga svar har varit mycket förtroendegivande och tillfredställande.

Vi konstaterar även att de tre anbuden är väldigt likvärdiga avseende affärsuppläggens konstruktion. Två alternativa affärsupplägg har presenterats.

Projektpartnerskap – Utvecklaren projekterar, finansierar och upphandlar utförandet samt står ansvarig gentemot förening och framtida bostadsköpare. Utvecklaren färdigställer projektet, utifrån nuvarande stadie och skick, till godkända bostäder. Samtliga garantier utfästes från utvecklaren till föreningen och framtida bostadsrättsinnehavare. Med erfarenhet från liknande byggprojekt får föreningen tillgång till ledande kompetenser och fördelar av stora volymrabatter på byggmaterial och byggtjänster. Föreningen får en projektpartner med intressen förenliga med föreningens som på ett transparent, kostnad- och tidseffektivt sätt förädlar källarlokalen till två lägenheter. En dedikerad projektledare medverkar på styrelsemöten inför, under och efter projektet för att avrapportera och redogöra för projektets progress samt besvara eventuella frågor relaterat till byggnation och tidsplan.

Förvärv – Utvecklaren förvärvar lokalen till en fast köpeskilling om exempelvis 35 000 kr/kvm bruksarea med ett reversupplägg om att vid försäljningen så delar föreningen och utvecklaren på köpeskillingen över exempelvis 80 000kr/kvm. Den fasta köpeskillingen erhålls när utvecklaren fått godkänt startbesked. Köpeskillingen regleras vid en slutuppmätning för att föreningen ska få betalt för rätt antal kvm. Utvecklaren/byggherre genomför och bekostar fasen tekniskt samråd och annan erforderlig projektering. Utvecklaren projekterar och bygger nyckelfärdiga lägenheter i enlighet med bygglov och startbesked. När lägenheten är klar tar utvecklaren ansvar för att i samarbete med noga utvald mäklare och inredare säkerställa att lägenheterna säljs för toppnoteringar. Tilläggsköpeskillingen erläggs när lägenheterna är sålda.

Styrelsen föredrar alternativet Förvärv baserat på riskbedömning och ett säkrare ekonomiskt utfall. Vi kommer vid informationsmötet att mer i detalj redovisa anbuden – dess ekonomiska konsekvens och vad som inkluderas i anbudsgivarnas anbud.

Stockholm den 23 januari
Vänliga hälsningar
Linda, Paul, Henrik och Andreas

Källarprojektet-vägvalLadda ner

Sammanfattning av verksamhetsåret 2021

Ett år har nu passerat sedan vi i den nuvarande styrelsen formellt tog över ansvaret för föreningsarbetet. Där vår första uppgift blev att säkerställa färdigställande och finansiering av den nödvändiga – men oplanerade och därmed ofinansierade – renoveringen av fastighetens kungsbalkonger som startade hösten 2020. En situation som förorsakade den tidigare styrelsens avgång och den nytillträdda styrelsens beslut om att låta besiktiga vår fastighets fönster och fasader. Detta inför en nödvändig uppdatering av föreningens underhållsplan. 

För fasadbesiktningen anlitades Breiman Konsulter AB, som efter sitt platsbesök i början av januari inkom med ett skriftligt utlåtande om behov av en totalrenovering av fasaderna inom de närmaste 2 åren. Något som i föreningens underhållsplan, tillsammans med kungsbalkongerna, var planerat till ett genomförande först år 2028.

Med denna kunskap i ryggen och vetskapen om föreningens begränsade ekonomi, började styrelsen att diskutera föreningens dolda tillgångar, i form av hittills oexploaterade gemensamma fastighetsutrymmen. Det blev då aktuellt för vår medlem och styrelseledamot Paul Holmgren att, under ett styrelsemöte i mitten av februari, redogöra för en idé som han hade gått och funderat på – möjligheten att omvandla den källarlokal, som just nu är uthyrd som lager till en antikhandlare, till bostad för avyttring på den öppna marknaden. Vilket har potential att inbringa en större intäkt till föreningen och därmed möjliggöra en finansiering av såväl planerat underhåll som avbetalning på föreningens banklån. Av den anledningen gav en enig styrelse Paul i uppdrag att sammanställa en beskrivning av detta förslag, för att vid lämpligt tillfälle ta det vidare till föreningens medlemmar. Och i och med det föddes det s.k. källarprojektet.

I mitten av mars hölls ett informationsmöte i föreningen, för genomgång av resultatet från den förstudie som Paul hade genomfört i linje med styrelsens beslut. Och mot bakgrund av det övervägande positiva gensvaret från medlemmarna, valde styrelsen att ta arbetet vidare för sammanställning av ett mer genomarbetat underlag till stämmobeslut om att påbörja en bygglovsprocess. Vilket därefter skedde – kostnadsfritt för föreningen – genom en enorm ideell insats från Pauls sida! 

Vid årsstämman den 8 maj fattade föreningen beslut om att genomföra en bygglovsprocess baserat på detta underlag. Där den initiala bygglovsansökan inlämnades till Stadsbyggnadskontoret den 20 maj. Därefter följde en period med ändringar och kompletteringar i en bygglovsprocess, som p.g.a. sommarperioden landade i ett beviljat bygglov först den 20 september efter beslut i Stadsbyggnadsnämnden. 

Under mitten av september påbörjades en renovering av fastighetens samtliga fönster. Något som styrelsen efter en närmare lägesanalys bedömt inte kunde avvakta en samordna entreprenad med fasadrenoveringen (ref. Tomas Breimans rekommendation i sin rapport efter genomförd fasadbesiktning). Efter en genomförd upphandling skrevs avtal med entreprenören Fog & Fönster, som med gott resultat levererade arbetet som slutfördes under oktober. 

Efter förnyat förtroende för styrelsen att fortsätta bygglovsprocessen, fastställt via ytterligare ett stämmobeslut vid en extrastämma den 25 oktober, upprättades under november en projektgrupp för utökat stöd till och samverkan med Paul i det tidskrävande arbetet med Källarprojektet. Och i december anlitades ytterligare en fasadkonsult – Roslagens AB – för en s.k. “second-opinion” till det ifrågasatta utlåtandet, från Tomas Breiman, om fasadernas skick tidigare under året. Det bör också påpekas att flera medlemmar under hösten har hört av sig till styrelsen, med rapporter om olika nyupptäckta fasadskador. Även vid denna besiktning får föreningen ett professionellt utlåtande som påtalar vikten av en totalrenovering av fastighetens fasader i närtid, citat: “inom maximalt 3 år för att undvika ännu större risk för putsnedfall.”

Året avslutades med en genomgång av föreningens ekonomi och relaterad uppsägning av nuvarande hyresgäst. Något som vi har beskrivit mer i detalj i tidigare inlägg här på hemsidan.

Utöver den tidskrävande fasadfrågan, fönsterrenoveringen och källarprojektet, har styrelsen under verksamhetsåret 2021 även hanterat följande:

  • Efterlämnat av den tidigare styrelsen:
    • Färdigställande av renoveringen av kungsbalkongerna
    • Intrimning av källsorteringen (skyltar, kärltömningsfrekvens, medlemsinfo etc.)
    • Banklån för att täcka ofinansierade underhållskostnader
    • Bokslut för verksamhetsåret 2020
  • Fastigheten;
    • Hisskrångel
    • Krånglande bergvärmeanläggning
    • Snöröjning/Rasavspärrningar 
    • Utredning av värmekablar i stuprör
    • Inköp, oxidering och montering av nytt dörrhandtag till huvudentrén
    • Storstädning av gästrum, bastu och kontor nere i källaren
    • Löpande städning runt cykelparkering och sopkärl nere i garaget
  • Trädgården (snitt 12 tim/veckan under säsong):
    • Inför trädgårdssäsongen; kontakt med grannfastigheter och upphandling av trädbeskärning. 
    • Start på trädgårdssäsongen; rengöring och framtagning av möbler och trädgårdsredskap, rensning av rabatter, inköp och plantering av jord och vårplantor.
    • Inför sommaren; bortforsling av trädgårdsavfall, inköp, ogräsrensning, frösådd och plantering, hantering av sommarschema för trädgårdsjouren.
    • Under sommaren; gräsklippning, vattning, omplanteringar, beskärningar, ogräsrensning, bekämpning av skadedjur och bortforsling av trädgårdsavfall.
    • Slut på trädgårdssäsongen; undanplockning av möbler och trädgårdsredskap, sista rensningen av rabatter och krattning av gräsmattorna.
    • Inför advent; inköp av julgran
  • Medlemsärenden:
    • Cykelstöld nere i garaget
    • Krånglande brandvarnare och element
    • Ansökan om andrahandsuthyrning
    • Medlemsöverlåtelser
    • Mäklarkontakter i samband med bostadsrättsförsäljning
    • Renoveringsansökningar
    • Uthyrning och skyltning för cykelplatser
    • Boendeändringar i huset (namntavla, entrétags och porttelefon)
  • Styrelsearbete/Övrigt:
    • Frågeenkät till medlemmarna för kvalitetsundersökning i föreningen
    • Analys av marknadsläget för lokalhyror på Östermalm
    • Uppsägning av nuvarande hyresgäst för källarlokalen
    • Framtagande av regelverk för ombyggnationer/renoveringar
    • Uppdatering av underhållsplanen
    • Analys av föreningens el- förbrukning och kostnader
    • Analys av föreningens ekonomi och budgetarbete
    • Struktur och innehåll i föreningens hemsida
    • 46 st inlägg med information till medlemmarna på hemsidan
    • 19 st protokollförda styrelsemöten
    • 2 st föreningsstämmor, motioner och beslutsunderlag
    • Otaliga skrivelser från missnöjda f.d. styrelsemedlemmar

Och när vi nu sammanställer bokslut och lägger plan och budget för innevarande år, hoppas vi i styrelsen på ett mindre intensivt verksamhetsår 2022. Framförallt så hoppas vi på en större hänsyn och arbetsro för det ideella och tidskrävande arbete som vi faktiskt lägger ner för vår förening.

Slutligen vill styrelsen passa på att rikta ett Tack till Tord Gonner, som har sett till att vi har fungerande belysning ute i trädgården och i fastighetens entré. Det är också Tords förtjänst att vi alla har kunnat njuta av en stämningsfull julbelysningen ute i vår trädgård.

Stockholm 2022-01-20
Linda Jacobsson, Styrelseordförande