Medhjälpare efterfrågas

Igår hörde Eva Olofsson av sig och erbjöd sin hjälp med att återställa mässingslöparna i glänsande skick (se gårdagens inlägg). Detta förutsatt att någon mer kan hjälpa till. Du som har möjlighet att hjälpa till, hör av dig direkt till Eva på eva_olofsson62@hotmail.com

Stockholm 2023-02-09

Med vänlig hälsning

Styrelsen genom Linda

Ny matta på plats i trappen vid huvudentrén

Nu har vi fått vår nya fina matta på plats i trappen vid huvudentrén. Mattan i hissen kommer på plats först i slutet av nästa vecka, då den efter dagens måttskärning på plats behöver langetteras (kantsys). Noterade att mässingslöparna som håller mattan på plats i trappen åter behöver putsas. Senast det gjordes var i somras då jag själv och Gisela Holmgren gemensamt lade nästan tre timmar på att få dem i glänsande skick. Då, vid det tillfället, var mässingslöparna i riktigt dåligt skick och vi ville se om det gick att putsa upp dem för att undvika kostnaden att byta ut dem. Nu när vi fick vår nya matta på plats tipsade mattläggaren mig om att man kan putsa och sedan efterbehandla mässingslöparna, med någon lackspray eller olja för att de ska glänsa en längre tid. Det vore därför toppen om någon annan medlem utanför styrelsen skulle kunna tänka sig att ta på sig uppgiften att kolla upp och fixa med detta. Mejla till info@naktergalen27.se om du har möjlighet att ställa upp.

Stockholm 2023-02-08
Med vänlig hälsning
Styrelsen genom Linda

Ny matta i huvudentré och hiss

Efter en hela nio månaders väntan, präglad av såväl produktions- som leveransproblem i olika led av leveransflödet, ska vi nu äntligen få vår nya matta på plats i huvudentré och hiss! Installation kommer att ske nu på onsdag den 8/2 med start kl. 08.00. Arbetet beräknas ta ca en timme och under tiden kommer det att vara låg framkomlighet via huvudentré och hiss. Varför vi uppmanar er att i möjligaste mån försöka undvika in- och utpassering i fastigheten och användande av hissen mellan kl. 08.00-09.00 nu på onsdag.

Stockholm 2022-02-06
Linda, Paul, Henrik, Andreas och Jamila

Uppdatering ekonomi

I och med nytt år vill styrelsen ge en uppdatering gällande föreningens ekonomi.

2022

Näst intill alla kostnader för 2022 har inkommit och vi kan se att vi hamnar på ett något positivt resultat på mellan 0 – 10 000 kr.

2023

Budgetarbetet för 2023 är färdigställt och prognosen visar på ett plusresultat på 100 000 – 120 000 kr. Detta är bland annat drivet av högkostnadsskyddet för el på 62 000 kr och återbetalning för del av källarprojektets bygglov på 28 000 kr. Vi har inte heller några kostsamma projekt eller initiativ planerade utan ska endast byta ut entrémattan och uppdatera underhållsplanen. Styrelsen har även öppnat två sparkonton som ger ränta på totalt ca 16 000 kr för 2023 och vi håller nere de kostnader vi kan (trädgård, etc.). Vi ser därmed inte att några avgiftsförändringar är aktuella i närtid.

Däremot finns det ett antal risker i budgeten:

• Elkostnaden som står för ca 34% av våra kostnader kan sticka iväg.
• Vi estimerar intäkter på 951 000 kr varav 50 000 kr kommer från en ny hyresgäst med tillträde i juli.
• Räntekostnaderna kan förändras.

För den intresserade så ser lånen ut såhär för 2023.

• 1 380 000 kr: Detta lån omförhandlades i december och styrelsen lyckades få 15 punkter rabatt. Lånet är nu ett STIBOR-lån med bindningstid 1 år och ränteperiod om 3 månader. Nästa villkorsändring 2024-01-30. Amortering 7 500 kr per kvartal. Räntan är idag 0,79% men den ändras till 3,08% i månadsskiftet jan/feb.
• 1 864 000 kr: Lånet har villkorsändring 2024-12-02. Även detta ett STIBOR-lån med bindningstid 3 år och ränteperiod om 6 månader. Amortering 10 000 kr per kvartal. Ränta idag 3,23%.
• 53 362 kr: Då detta lån vidarefaktureras till medlemmar (för uteblivna kapitalinsatser för Bergvärmeprojektet 2016) så belastas inte föreningens resultat av lånet. Detta är också ett STIBOR-lån med 1 års bindningstid samt justerad ränteperiod till 3 månader. Nästa villkorsändring 2023-12-30. Amortering 2 727 kr per kvartal. Ränta idag 3,26%.

Nu påbörjas arbetet med bokslut för 2022 som sedan kommer delas inför och presenteras på stämman senare under halvåret.

Hälsningar

Styrelsen genom Henrik

2023-01-09

Hyresfrågan – lägesrapport

Då det faktiskt inte hänt så mycket nytt i hyresfrågan hänvisar vi till vårt senaste inlägg publicerat på hemsidan efter årsstämman den 27/5. Nedan redovisas aktuell lägesrapport kring hyresfrågan.  

Vår hyresgäst Award Antik sades upp med god marginal till de nio månaders uppsägningstid som gäller och gällande avtal går ut 2023-06-30. Hyresgästen har ansökt om medling till Hyresnämnden, gällande våra nya hyresvillkor som vi vid upprepade tillfällen tydligt motiverat. Hyresnämnden återkom i september med en underrättelse som innebar en vädjan att parterna bör kontakta varandra och försöka lösa uppstådd tvist. Styrelsen har därefter, per brev, återkommit till hyresgästen med ytterligare förklaringar till tidigare kommunicerad ny skälig hyresnivå och bjudit in till fortsatta samtal om ytterligare förtydliganden önskas.

Hyreslagstiftningen återfinns i 12 kap. jordabalken (JB) ett kapitel som ibland kallas hyreslagen. Den lagregel som finns är att hyran ska vara ”skälig” (12:55 JB). Vilket innebär att hyran för en lokal ska vara marknadsmässigt i nivå med hyran för andra jämförbara lokaler. Lokaler är jämförbara när de är av samma typ. Exempel på olika typer av lokaler är butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler. Det innebär alltså att hyran för en restaurang inte kan jämföras med hyran för en industrilokal, då dessa lokaler inte är av samma typ. I en vidare jämförelse väger även lokalernas läge, storlek, utformning och standard in. Att en lokal brister i något avseende jämfört med andra jämförbara lokaler kan dock uppvägas av att den är bättre i något annat avseende (se prop. 1987/88:146 s. 45 f.).

Styrelsen har själva undersökt hyresmarknaden för lokaler jämförbara med vår egen. Denna undersökning har redan i mars 2022 delgivits hyresgästen. De mäklare som styrelsen har varit i kontakt med menar att den marknadsmässiga hyran för vår lokal borde ligga minst dubbelt upp mot nuvarande hyresnivå. Inte minst med hänvisning till en hög tillgänglighet för varutransporter till lokalen, via breda portar och ramp från gatunivå. Något som attraherar många tänkbara hyresgäster och därmed förhöjer marknadsvärdet.

Skatteverkets hemsida erbjuder stöd för beräkning av en genomsnittshyra för lokaler i olika värdeområden. Den beräkning styrelsen gjort bekräftar även den att den hyresnivå vi kommunicerat till vår hyresgäst är marknadsmässigt fullt skälig.

Den hyra som Award Antik idag betalar är cirka 99 000 kr per år vilket motsvarar 934 kr/m2 (storlek 105 m2). Vilket ligger långt under det som kan anses vara en marknadsmässigt skälig hyra. Mot bakgrund av genomförd marknadsundersökning, mäklarutlåtanden och kontroll gentemot Skatteverkets schablonberäkning av skälig hyra anser styrelsen därför att hyran för vår lokal bör vara minst 1 950 kr/m2, vilket motsvarar 204 750 kr/år d.v.s. lite drygt dubbelt mot vad vi har idag. Till detta tillkommer avgift för fastighetsskatt.

Lokalen är vår enda inkomstkälla utöver föreningsavgiften. Vår förening har med andra ord inte råd, speciellt inte i dessa tider, att fortsätta tillämpa en icke marknadsmässig lokalhyra.

Om vi och vår hyresgäst inte kan enas kring ny skälig hyra och att Hyresnämnden inte ser något fel i det vi framfört så har vi glädjande ett företag som är fortsatt mycket intresserad av att hyra vår lokal till ovanstående hyresnivå.

Stockholm den 19 nov

Vänliga hälsningar
Linda, Paul, Henrik, Jamila och Andreas