Brf Näktergalen 27

Ny matta i huvudentré och hiss

Efter en hela nio månaders väntan, präglad av såväl produktions- som leveransproblem i olika led av leveransflödet, ska vi nu äntligen få vår nya matta på plats i huvudentré och hiss! Installation kommer att ske nu på onsdag den 8/2 med start kl. 08.00. Arbetet beräknas ta ca en timme och under tiden kommer det att vara låg framkomlighet via huvudentré och hiss. Varför vi uppmanar er att i möjligaste mån försöka undvika in- och utpassering i fastigheten och användande av hissen mellan kl. 08.00-09.00 nu på onsdag.

Stockholm 2022-02-06
Linda, Paul, Henrik, Andreas och Jamila

Uppdatering ekonomi

I och med nytt år vill styrelsen ge en uppdatering gällande föreningens ekonomi.

2022

Näst intill alla kostnader för 2022 har inkommit och vi kan se att vi hamnar på ett något positivt resultat på mellan 0 – 10 000 kr.

2023

Budgetarbetet för 2023 är färdigställt och prognosen visar på ett plusresultat på 100 000 – 120 000 kr. Detta är bland annat drivet av högkostnadsskyddet för el på 62 000 kr och återbetalning för del av källarprojektets bygglov på 28 000 kr. Vi har inte heller några kostsamma projekt eller initiativ planerade utan ska endast byta ut entrémattan och uppdatera underhållsplanen. Styrelsen har även öppnat två sparkonton som ger ränta på totalt ca 16 000 kr för 2023 och vi håller nere de kostnader vi kan (trädgård, etc.). Vi ser därmed inte att några avgiftsförändringar är aktuella i närtid.

Däremot finns det ett antal risker i budgeten:

  • Elkostnaden som står för ca 34% av våra kostnader kan sticka iväg.
  • Vi estimerar intäkter på 951 000 kr varav 50 000 kr kommer från en ny hyresgäst med tillträde i juli.
  • Räntekostnaderna kan förändras.

För den intresserade så ser lånen ut såhär för 2023.

  • 1 380 000 kr: Detta lån omförhandlades i december och styrelsen lyckades få 15 punkter rabatt. Lånet är nu ett STIBOR-lån med bindningstid 1 år och ränteperiod om 3 månader. Nästa villkorsändring 2024-01-30. Amortering 7 500 kr per kvartal. Räntan är idag 0,79% men den ändras till 3,08% i månadsskiftet jan/feb.
  • 1 864 000 kr: Lånet har villkorsändring 2024-12-02. Även detta ett STIBOR-lån med bindningstid 3 år och ränteperiod om 6 månader. Amortering 10 000 kr per kvartal. Ränta idag 3,23%.
  • 53 362 kr: Då detta lån vidarefaktureras till medlemmar (för uteblivna kapitalinsatser för Bergvärmeprojektet 2016) så belastas inte föreningens resultat av lånet. Detta är också ett STIBOR-lån med 1 års bindningstid samt justerad ränteperiod till 3 månader. Nästa villkorsändring 2023-12-30. Amortering 2 727 kr per kvartal. Ränta idag 3,26%.

Nu påbörjas arbetet med bokslut för 2022 som sedan kommer delas inför och presenteras på stämman senare under halvåret.

Hälsningar

Styrelsen genom Henrik

2023-01-09

Hyresfrågan – lägesrapport

Då det faktiskt inte hänt så mycket nytt i hyresfrågan hänvisar vi till vårt senaste inlägg publicerat på hemsidan efter årsstämman den 27/5. Nedan redovisas aktuell lägesrapport kring hyresfrågan.  

Vår hyresgäst Award Antik sades upp med god marginal till de nio månaders uppsägningstid som gäller och gällande avtal går ut 2023-06-30. Hyresgästen har ansökt om medling till Hyresnämnden, gällande våra nya hyresvillkor som vi vid upprepade tillfällen tydligt motiverat. Hyresnämnden återkom i september med en underrättelse som innebar en vädjan att parterna bör kontakta varandra och försöka lösa uppstådd tvist. Styrelsen har därefter, per brev, återkommit till hyresgästen med ytterligare förklaringar till tidigare kommunicerad ny skälig hyresnivå och bjudit in till fortsatta samtal om ytterligare förtydliganden önskas.

Hyreslagstiftningen återfinns i 12 kap. jordabalken (JB) ett kapitel som ibland kallas hyreslagen. Den lagregel som finns är att hyran ska vara ”skälig” (12:55 JB). Vilket innebär att hyran för en lokal ska vara marknadsmässigt i nivå med hyran för andra jämförbara lokaler. Lokaler är jämförbara när de är av samma typ. Exempel på olika typer av lokaler är butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler. Det innebär alltså att hyran för en restaurang inte kan jämföras med hyran för en industrilokal, då dessa lokaler inte är av samma typ. I en vidare jämförelse väger även lokalernas läge, storlek, utformning och standard in. Att en lokal brister i något avseende jämfört med andra jämförbara lokaler kan dock uppvägas av att den är bättre i något annat avseende (se prop. 1987/88:146 s. 45 f.).

Styrelsen har själva undersökt hyresmarknaden för lokaler jämförbara med vår egen. Denna undersökning har redan i mars 2022 delgivits hyresgästen. De mäklare som styrelsen har varit i kontakt med menar att den marknadsmässiga hyran för vår lokal borde ligga minst dubbelt upp mot nuvarande hyresnivå. Inte minst med hänvisning till en hög tillgänglighet för varutransporter till lokalen, via breda portar och ramp från gatunivå. Något som attraherar många tänkbara hyresgäster och därmed förhöjer marknadsvärdet.

Skatteverkets hemsida erbjuder stöd för beräkning av en genomsnittshyra för lokaler i olika värdeområden. Den beräkning styrelsen gjort bekräftar även den att den hyresnivå vi kommunicerat till vår hyresgäst är marknadsmässigt fullt skälig.

Den hyra som Award Antik idag betalar är cirka 99 000 kr per år vilket motsvarar 934 kr/m2 (storlek 105 m2). Vilket ligger långt under det som kan anses vara en marknadsmässigt skälig hyra. Mot bakgrund av genomförd marknadsundersökning, mäklarutlåtanden och kontroll gentemot Skatteverkets schablonberäkning av skälig hyra anser styrelsen därför att hyran för vår lokal bör vara minst 1 950 kr/m2, vilket motsvarar 204 750 kr/år d.v.s. lite drygt dubbelt mot vad vi har idag. Till detta tillkommer avgift för fastighetsskatt.

Lokalen är vår enda inkomstkälla utöver föreningsavgiften. Vår förening har med andra ord inte råd, speciellt inte i dessa tider, att fortsätta tillämpa en icke marknadsmässig lokalhyra.

Om vi och vår hyresgäst inte kan enas kring ny skälig hyra och att Hyresnämnden inte ser något fel i det vi framfört så har vi glädjande ett företag som är fortsatt mycket intresserad av att hyra vår lokal till ovanstående hyresnivå.

Stockholm den 19 nov

Vänliga hälsningar
Linda, Paul, Henrik, Jamila och Andreas

Föreningens ekonomi

Styrelsen vill ge en uppdatering gällande föreningens ekonomi i och med samhällets situation med ökade elpriser, stigande räntor och inflation. Allt detta påverkar givetvis vår kostnadsbild som har ökat den senaste tiden.

Ökade elpriser

De tre senaste åren har föreningens elkostnad legat på 180 TSEK (2019), 116 TSEK (2020) och 246 TSEK (2021). I år har vi till och med oktober månad en elkostnad på 235 TSEK. Två kallare månader återstår och styrelsens prognos är att elkostnaden hamnar mellan 300-325 TSEK för 2022.

Stigande räntor

Styrelsen träffade Handelsbanken (SHB) den 13 september för att se över våra lån och vilken ränta vi kan räkna med framöver. Idag har föreningen tre lån:

  • 1,406 MSEK (1 år, nästa förfallodatum 2023-01-30): Lånet har en ränta på 0,79% idag och vi kommer få en offert i december/januari på nya räntesatser. Preliminär ny räntesats enligt SHB för 1 års bindningstid är 3,6%.
  • 1,868 MSEK (STIBOR, 6 månaders, nästa förfallodatum 2024-12-02): Räntan idag är 1,36% (lånet har ett påslag på 0,45% och idag tillkommer STIBOR på 0,91%). SHB estimerar att STIBOR vid årsskiftet ökar till 1,58%. Det skulle innebära en ny ränta på 2,03%.
  • 53,5 TSEK (STIBOR, 6 månaders, nästa förfallodatum 2022-12-30): Då detta lån med ränta på 1,89% vidarefaktureras till medlemmar (för uteblivna kapitalinsatser för Bergvärmeprojektet 2016) så belastas inte föreningens resultat av lånet.

Om de preliminära räntorna blir realitet så ökar våra årliga räntekostnader för de två lånen som belastar föreningen från 37 TSEK till 89 TSEK, dvs mer än en dubblering av dagens räntekostnader.

Inflation
Vi har ännu inte noterat några leverantörer som aviserat prishöjningar.

Kassa

Föreningen har idag 7 november en kassa på totalt 797 TSEK (transaktionskonto 144 TSEK och affärskonto 653 TSEK).

Konsekvenser

Speciellt elpriset är den drivande faktorn till att vi ser en hög risk att vårt budgeterade positiva resultat på 88 TSEK inte kommer att hållas i år. Om elpriset sticker rejält de sista månaderna så riskerar vi till och med ett negativt kassaflöde, vilket visserligen är hanterbart i och med vår starka kassa, men inte hållbart i längden. Vi står även inför höga renoveringskostnader i närtid. 

Vad kan vi göra för att stärka vårt resultat?

  • Alla bör vara extra vaksamma på att hålla gemensamma fönster, innerdörrar på entréplan, branddörrar och ytterdörrar stängda för att hålla nere elkostnaderna.
  • Styrelsen har förlängt amorteringstiden för lånet på 1,5 MSEK som togs för kungsbalkongsrenoveringen från 20 år till 50 år för att bättre avspegla renoveringens livslängd. Detta träder i kraft i december i år och innebär att vår årliga amortering för lånet minskas från 75 TSEK till 30 TSEK.
  • Styrelsen arbetar fortsatt för att öka hyresintäkterna för lokalen vilket beräknas öka årsintäkten från cirka 100 TSEK till 205 TSEK. Om allt går i lås så kommer den högre hyran dock inte att träda i kraft förrän efter halvårsskiftet 2023 då kontraktet med nuvarande hyresgäst löper ut.
  • Styrelsen ser över möjligheten att flytta vårt sparkapital till ett inlåningskonto med bättre ränta, alternativt göra en större engångsamortering på lånen.
  • Styrelsen har antagit en återhållsamhet i att belasta föreningen med icke-kritiska kostnader, t.ex. “nice-to-have”-initiativ såsom nya möbler till gästrummet eller renoveringsåtgärder av typen utseendemässig förhöjning.
  • Styrelsen kommer göra vad vi kan för att förhandla räntan så låg som möjligt vid årsskiftet (gällande lånet på 1,406 MSEK).
  • I enlighet med den diskussion vi hade på senaste stämman har Håkan Jonforsen analyserat vilken effekt en sänkning av inomhustemperaturen med 1 grad skulle ha på vår elförbrukning. Analysen visar på att vi teoretiskt (med en del osäkerheter) skulle kunna spara 10 000 kWh. Snittpriset i år har varit 2,6 kr per kWh och det skulle således kunna innebära en besparing på 26 000 kr under ett år. Styrelsen har beslutat att försöka nå denna besparing och provar genom att justera bergvärmepumpen. Extra tack till Håkan för det genomförda analysarbetet!
  • Styrelsen bevakar vad regeringens förslag på högkostnadsskydd för elpriser innebär i eventuell ersättning för föreningen.

Fastän det är i allas vårt intresse att hålla nere avgifterna så kan trots allt inte en avgiftshöjning uteslutas, pga. våra ökade kostnader. Vi fortsätter med vår analys och bevakar det ekonomiska läget noggrant.

Vänliga hälsningar

Styrelsen genom Henrik Löfgren

Stockholm 2022-11-07

Inga grovsopor får kastas i vårt soprum

Vi har med jämna mellanrum uppmärksammat att boende i huset slänger grovsopor i vårt soprum. Det är inte okej! Vår förening belastas med onödiga kostnader då saker som gamla uttjänta eldrivna apparater, kastruller e.dyl räknas som grovsopor som vårt soprum eller föreningens avtal för sophantering inte omfattar. Nu senast har någon slängt en gammal termos i återvinningen för metall. Observera att hård metall med undantag för kapsyllock o.dyl. räknas som grovsopor. Du som har slängt denna termos, vänligen ta den till närmaste återvinning för grovsopor vilken du hittar vid Roslagstull.

Stockholm 2022-09-28
Linda, Paul, Henrik, Andreas och Jamila