Brf Näktergalen 27

Hyresfrågan – lägesrapport

Då det faktiskt inte hänt så mycket nytt i hyresfrågan hänvisar vi till vårt senaste inlägg publicerat på hemsidan efter årsstämman den 27/5. Nedan redovisas aktuell lägesrapport kring hyresfrågan.  

Vår hyresgäst Award Antik sades upp med god marginal till de nio månaders uppsägningstid som gäller och gällande avtal går ut 2023-06-30. Hyresgästen har ansökt om medling till Hyresnämnden, gällande våra nya hyresvillkor som vi vid upprepade tillfällen tydligt motiverat. Hyresnämnden återkom i september med en underrättelse som innebar en vädjan att parterna bör kontakta varandra och försöka lösa uppstådd tvist. Styrelsen har därefter, per brev, återkommit till hyresgästen med ytterligare förklaringar till tidigare kommunicerad ny skälig hyresnivå och bjudit in till fortsatta samtal om ytterligare förtydliganden önskas.

Hyreslagstiftningen återfinns i 12 kap. jordabalken (JB) ett kapitel som ibland kallas hyreslagen. Den lagregel som finns är att hyran ska vara ”skälig” (12:55 JB). Vilket innebär att hyran för en lokal ska vara marknadsmässigt i nivå med hyran för andra jämförbara lokaler. Lokaler är jämförbara när de är av samma typ. Exempel på olika typer av lokaler är butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler. Det innebär alltså att hyran för en restaurang inte kan jämföras med hyran för en industrilokal, då dessa lokaler inte är av samma typ. I en vidare jämförelse väger även lokalernas läge, storlek, utformning och standard in. Att en lokal brister i något avseende jämfört med andra jämförbara lokaler kan dock uppvägas av att den är bättre i något annat avseende (se prop. 1987/88:146 s. 45 f.).

Styrelsen har själva undersökt hyresmarknaden för lokaler jämförbara med vår egen. Denna undersökning har redan i mars 2022 delgivits hyresgästen. De mäklare som styrelsen har varit i kontakt med menar att den marknadsmässiga hyran för vår lokal borde ligga minst dubbelt upp mot nuvarande hyresnivå. Inte minst med hänvisning till en hög tillgänglighet för varutransporter till lokalen, via breda portar och ramp från gatunivå. Något som attraherar många tänkbara hyresgäster och därmed förhöjer marknadsvärdet.

Skatteverkets hemsida erbjuder stöd för beräkning av en genomsnittshyra för lokaler i olika värdeområden. Den beräkning styrelsen gjort bekräftar även den att den hyresnivå vi kommunicerat till vår hyresgäst är marknadsmässigt fullt skälig.

Den hyra som Award Antik idag betalar är cirka 99 000 kr per år vilket motsvarar 934 kr/m2 (storlek 105 m2). Vilket ligger långt under det som kan anses vara en marknadsmässigt skälig hyra. Mot bakgrund av genomförd marknadsundersökning, mäklarutlåtanden och kontroll gentemot Skatteverkets schablonberäkning av skälig hyra anser styrelsen därför att hyran för vår lokal bör vara minst 1 950 kr/m2, vilket motsvarar 204 750 kr/år d.v.s. lite drygt dubbelt mot vad vi har idag. Till detta tillkommer avgift för fastighetsskatt.

Lokalen är vår enda inkomstkälla utöver föreningsavgiften. Vår förening har med andra ord inte råd, speciellt inte i dessa tider, att fortsätta tillämpa en icke marknadsmässig lokalhyra.

Om vi och vår hyresgäst inte kan enas kring ny skälig hyra och att Hyresnämnden inte ser något fel i det vi framfört så har vi glädjande ett företag som är fortsatt mycket intresserad av att hyra vår lokal till ovanstående hyresnivå.

Stockholm den 19 nov

Vänliga hälsningar
Linda, Paul, Henrik, Jamila och Andreas

Föreningens ekonomi

Styrelsen vill ge en uppdatering gällande föreningens ekonomi i och med samhällets situation med ökade elpriser, stigande räntor och inflation. Allt detta påverkar givetvis vår kostnadsbild som har ökat den senaste tiden.

Ökade elpriser

De tre senaste åren har föreningens elkostnad legat på 180 TSEK (2019), 116 TSEK (2020) och 246 TSEK (2021). I år har vi till och med oktober månad en elkostnad på 235 TSEK. Två kallare månader återstår och styrelsens prognos är att elkostnaden hamnar mellan 300-325 TSEK för 2022.

Stigande räntor

Styrelsen träffade Handelsbanken (SHB) den 13 september för att se över våra lån och vilken ränta vi kan räkna med framöver. Idag har föreningen tre lån:

  • 1,406 MSEK (1 år, nästa förfallodatum 2023-01-30): Lånet har en ränta på 0,79% idag och vi kommer få en offert i december/januari på nya räntesatser. Preliminär ny räntesats enligt SHB för 1 års bindningstid är 3,6%.
  • 1,868 MSEK (STIBOR, 6 månaders, nästa förfallodatum 2024-12-02): Räntan idag är 1,36% (lånet har ett påslag på 0,45% och idag tillkommer STIBOR på 0,91%). SHB estimerar att STIBOR vid årsskiftet ökar till 1,58%. Det skulle innebära en ny ränta på 2,03%.
  • 53,5 TSEK (STIBOR, 6 månaders, nästa förfallodatum 2022-12-30): Då detta lån med ränta på 1,89% vidarefaktureras till medlemmar (för uteblivna kapitalinsatser för Bergvärmeprojektet 2016) så belastas inte föreningens resultat av lånet.

Om de preliminära räntorna blir realitet så ökar våra årliga räntekostnader för de två lånen som belastar föreningen från 37 TSEK till 89 TSEK, dvs mer än en dubblering av dagens räntekostnader.

Inflation
Vi har ännu inte noterat några leverantörer som aviserat prishöjningar.

Kassa

Föreningen har idag 7 november en kassa på totalt 797 TSEK (transaktionskonto 144 TSEK och affärskonto 653 TSEK).

Konsekvenser

Speciellt elpriset är den drivande faktorn till att vi ser en hög risk att vårt budgeterade positiva resultat på 88 TSEK inte kommer att hållas i år. Om elpriset sticker rejält de sista månaderna så riskerar vi till och med ett negativt kassaflöde, vilket visserligen är hanterbart i och med vår starka kassa, men inte hållbart i längden. Vi står även inför höga renoveringskostnader i närtid. 

Vad kan vi göra för att stärka vårt resultat?

  • Alla bör vara extra vaksamma på att hålla gemensamma fönster, innerdörrar på entréplan, branddörrar och ytterdörrar stängda för att hålla nere elkostnaderna.
  • Styrelsen har förlängt amorteringstiden för lånet på 1,5 MSEK som togs för kungsbalkongsrenoveringen från 20 år till 50 år för att bättre avspegla renoveringens livslängd. Detta träder i kraft i december i år och innebär att vår årliga amortering för lånet minskas från 75 TSEK till 30 TSEK.
  • Styrelsen arbetar fortsatt för att öka hyresintäkterna för lokalen vilket beräknas öka årsintäkten från cirka 100 TSEK till 205 TSEK. Om allt går i lås så kommer den högre hyran dock inte att träda i kraft förrän efter halvårsskiftet 2023 då kontraktet med nuvarande hyresgäst löper ut.
  • Styrelsen ser över möjligheten att flytta vårt sparkapital till ett inlåningskonto med bättre ränta, alternativt göra en större engångsamortering på lånen.
  • Styrelsen har antagit en återhållsamhet i att belasta föreningen med icke-kritiska kostnader, t.ex. “nice-to-have”-initiativ såsom nya möbler till gästrummet eller renoveringsåtgärder av typen utseendemässig förhöjning.
  • Styrelsen kommer göra vad vi kan för att förhandla räntan så låg som möjligt vid årsskiftet (gällande lånet på 1,406 MSEK).
  • I enlighet med den diskussion vi hade på senaste stämman har Håkan Jonforsen analyserat vilken effekt en sänkning av inomhustemperaturen med 1 grad skulle ha på vår elförbrukning. Analysen visar på att vi teoretiskt (med en del osäkerheter) skulle kunna spara 10 000 kWh. Snittpriset i år har varit 2,6 kr per kWh och det skulle således kunna innebära en besparing på 26 000 kr under ett år. Styrelsen har beslutat att försöka nå denna besparing och provar genom att justera bergvärmepumpen. Extra tack till Håkan för det genomförda analysarbetet!
  • Styrelsen bevakar vad regeringens förslag på högkostnadsskydd för elpriser innebär i eventuell ersättning för föreningen.

Fastän det är i allas vårt intresse att hålla nere avgifterna så kan trots allt inte en avgiftshöjning uteslutas, pga. våra ökade kostnader. Vi fortsätter med vår analys och bevakar det ekonomiska läget noggrant.

Vänliga hälsningar

Styrelsen genom Henrik Löfgren

Stockholm 2022-11-07

Inga grovsopor får kastas i vårt soprum

Vi har med jämna mellanrum uppmärksammat att boende i huset slänger grovsopor i vårt soprum. Det är inte okej! Vår förening belastas med onödiga kostnader då saker som gamla uttjänta eldrivna apparater, kastruller e.dyl räknas som grovsopor som vårt soprum eller föreningens avtal för sophantering inte omfattar. Nu senast har någon slängt en gammal termos i återvinningen för metall. Observera att hård metall med undantag för kapsyllock o.dyl. räknas som grovsopor. Du som har slängt denna termos, vänligen ta den till närmaste återvinning för grovsopor vilken du hittar vid Roslagstull.

Stockholm 2022-09-28
Linda, Paul, Henrik, Andreas och Jamila

Obligatorisk ventilationskontroll, OVK

Som tidigare meddelats så bekräftas härmed att Obligatorisk ventilationskontroll, OVK, kommer att utföras av Stockholms 2:a sotningsdistrikt tisdag och onsdag den 20 respektive 21 september med start 9:00 respektive dag. Besiktningen kommer även att inkludera sotning och brandskyddskontroll. Christina Dorsin från Stockholms 2:a Sotningsdistrikt kommer i morgon att avisera arbetet som ska göras.

Viktigt att samtliga lägenheter är tillgängliga för besiktning. I det fall ni inte har möjlighet att öppna upp för utföraren går det bra att, senast den 19, lämna er nyckel till undertecknad.

Stockholm den 8 september

Med vänlig hälsning

Styrelsen/Paul

Obligatorisk ventilationskontroll, OVK

Obligatorisk ventilationskontroll, OVK, kommer att utföras av Stockholms 2:a sotningsdistrikt tisdag och onsdag den 20 och 21 september med start 9:00 respektive dag. Syftet är att visa att vårt inomhusklimatet är bra och att ventilationssystemen fungerar. Besiktningen kommer även att inkludera sotning och brandskyddskontroll. Mer information kommer delges er medlemmar när handläggaren väl är tillbaka efter sin semester. Vänligen registrera dessa dagar.

Stockholm 2022-08-08

Linda, Paul, Henrik, Andreas och Jamila