Brf Näktergalen 27

Ekonomi

Hej!

Sedan vi började arbetet i den nya styrelsen så har det varit prioriterat att sätta sig in i föreningens ekonomi. Den mest kritiska frågan har varit finansieringen av renoveringen av kungsbalkongerna där vi har ett pågående projekt med höga inkommande fakturabelopp. Eftersom vi på extrastämman i december röstade för att inte gå vidare med kapitalinsatser från medlemmarna så måste vi nu finansiera denna renovering samt de ytterligare redan planerade renoveringsbehoven genom lån.

Vår utgångspunkt har varit att inte låna mer än nödvändigt och att i dagsläget inte höja avgifterna mer än vad vi nu behöver för att täcka tillkommande räntekostnad och amortering.

Därmed har vi upphandlat ett lån från Handelsbanken på 1,5 MSEK. Dvs. 500 000 kr lägre än den kapitalinsats på 2 MSEK som i höstas lyftes fram som enda finansieringsalternativ.

I och med detta lån kommer vi att kunna hantera följande renoveringsprojekt:

  • Kungsbalkongerna (Pågår)
  • Miljö- och serviceprojektet (Klart)
  • Utvändig fönsterrenovering
  • Gårdsmuren
  • Dagvattenbrunn
  • Källarvägg närmast dagvattenbrunn

Avgiftshöjningen som följer med detta har satts till 25% och kommer gälla from. april. Vad det innebär för respektive medlem varierar ju beroende på andelstalet. För att ta ett räkneexempel så kan vi ta vårt snittandelstal på 4,55% som går från en tidigare månadsavgift på 1 780 kr till 2 222 kr.

Höjningen kommer att ge föreningen en årligen ökad intäkt på 117 250 kr. Detta kommer att täcka ränta (0,7% i dagsläget) och amortering (20 år) samt även bidra till en liten buffert som med dagens ränta landar på drygt 30 000 kr per år. Detta kan vi använda till löpande, framtida underhåll eller andra oförutsedda utgifter.


Trots avgiftshöjning och utökat lån så har vi fortfarande en förening med mycket god ekonomi. Här följer några nyckeltal som kan vara intressanta att ta del av:

Årsavgift

  • Tidigare årsavgift per kvm: 282 kr
  • Ny årsavgift per kvm: 352 kr
  • Kommentar: Detta är fortfarande mycket bra. En normal föreningen i Stockholm ligger på mellan 500 och 700 kr per kvm

Belåningsgrad

  • Belåningsgrad före lånet var 1 218 kr per kvm
  • Med det utökade lånet hamnar vår belåningsgrad på 2 088 kr per kvm
  • Kommentar: Enligt branschstandard är mellan 0 och 5 000 kr per kvm mycket bra, dvs. då har man en låg belåning. Snittet på Östermalm är 4 000 kr per kvm vilket vi ligger långt under

Våra lån

  • Snitträntan på våra lån är 0,55%
  • Totalt lånebelopp för föreningen ligger nu på 3 476 000 kr
  • Vi amorterar på samtliga lån, ca 117 000 kr per år

Källor: Svensk fastighetsvärdering och Ekonomifokus.

Vi hoppas och tror att vi tillsammans kan fortsätta skapa en välskött och omtyckt förening, med god ekonomi, samhörighet och engagemang. Vid några frågor eller funderingar tveka inte att höra av er till någon av oss i styrelsen.

Mvh

Henrik, Paul, Linda och Andreas

Vad tycker medlemmarna om vår förening?

Eftersom vi i den nya styrelsen är måna om att ha en nära och respektfull dialog med föreningens medlemmar i olika frågor, står kommunikation och samverkan högt på vår agenda. Och som tidigare kommunicerat här via hemsidan, vill vi veta vad medlemmarna tycker om hur föreningen har skötts såhär långt. Vad som har fungerat bra respektive mindre bra och få in förslag på vad som kan göras bättre. För detta har vi förberett en frågeenkät som nu kommer att skickas ut via mejl, efter att vi har fått bekräftat aktuella kontaktuppgifter för samtliga.

Till allas vår glädje kan vi även konstatera att vi har fått samtycke från nästan alla, att dela kontaktuppgifter med övriga boende i huset. 😊

De av er som ännu inte har besvarat mejl angående samtycke – snälla gör det inom kort! Så att vi vet om vi ska inkludera er föreningens officiella kontaktlista eller inte. Kontaktlistan mejlas ut efter att vi har fått svar från samtliga medlemmar.

Stockholm 2021-02-04
Linda Jacobsson

Projektinformation

Syftet med detta inlägg är att uppdatera medlemmarna avseende pågående och planerade projekt/underhållsarbeten. Styrelsen har sedan vi valdes satt oss in i dels förutsättningarna och villkoren av föregående styrelse kontrakterade arbeten dels tidigare planerade framtida arbeten. Vi har även börjat identifiera kommande behov.

  1. Pågående projekt – Kungsbalkongerna

Arbetet med byte av tätskiktet för Kungsbalkongerna fortgår enligt plan och den ljudligaste byggfasen är nu avklarad. Enligt ursprungsplanen ska arbetet vara klart v11 men enligt WMP så kommer arbetet att kunna slutföras något tidigare än så och vi återkommer om denna tidpunkt när vi vet mer. Projektet var upphandlat till ett fast arvode på 940.000 kr och inga ändringar eller tilläggsarbeten har tillkommit mer än tillägget på 25.000 kr rörande ändrad räckesinfästning. Avsikten är att efter slutfört och av oss godkänt arbete återkomma med en ekonomisk redovisning av projektet. En avsikt som givetvis gäller för alla våra projekt.

2. Avslutat projekt – Miljö- och serviceprojektet, MSP

Efter att sista fakturan kopplad till projektet betalats så kommer vi kunna summera projektet till drygt 170.000 kr. Vi har nu en fin uppfräschad ”garagenedfart” med funktionell cykelförvaring och en uppskattad källsortering. Låt oss vara rädda om dessa kvalitetshöjande förbättringar.

3. Underhållsplan

Föreningens gällande Underhållsplan upprättades 2016 av anlitad konsult från Stoft Fastighetsteknik AB och planen uppdaterades med input från styrelsen i januari 2020.  I underhållsplanen är det arbete vi nu gör med att byta tätskiktet på Kungsbalkongerna planerat till 2028 och budgeterat till en kostnad av 239.000 kr.
Vi kommer nu att se över det periodiserade underhållet  – när de olika åtgärderna för byggnadsdelar och installationer ligger i tiden och med ”best guess” vad gäller kostnad.
I ambitionen att minimera våra gemensamma kostnader handlar det om val av rätt åtgärd och timing.

4. Planerade projekt

Tidigare identifierade och fortfarande gällande planerade projekt är:

  • Utvändig Fönsterrenovering – det var 10 år sedan sist och då utfördes arbetet enligt rengöringsgrad 1. Tre anbud har inkommit med förutsättning rengöringsgrad 2 och omfattar samtliga fönsterbågar och fönsterdörrar. Behovet är klart högre på sydvästra sidan. Anbudsspannet 286 – 560.000 kr inkl moms.
  • Renovering Gårdsmur – komplett åtgärd av murens puts med bl.a. rivning av puts på murens nederdel och montering av sockelplåt inklusive krönplåt över hela den horisontella stenklackens bredd. Ett anbud har inkommit på 114.000 kr exkl moms.
  • Stopp i Dagvattenbrunn – problemet är sedan tidigare känt och därmed upptagen på listan ”att göra”.
  • Källarvägg närmast dagvattenbrunnen – primärt har väggen i gästrummet fuktskadats. Efter att dagvattenbrunnen åtgärdats så åtgärdas även väggen.

Ovanstående punkter är inte i en tidsordning utan vi avser återkomma med mer information när beslut fattats och tider fastslagits.

5. Fasaderna

Till ovanstående planerade åtgärder eller inom snar framtid planerade projekt bör fasaden adderas. Den senaste stora fasadrenoveringen gjordes 1988 och en mindre åtgärd till följd av frysskador gjordes 2012.Enligt Stoft Fastighetsteknik är en normal livslängd för en putsad fasad 35-45 år. På samma sätt som för fönsterna så utsätts vår sydvästra fasad för ett tuffare årscykelslitage än mot gatan och det tilltar ju högre upp mot taket man kommer. Tidigare konstaterat är att fasaden utmed kungsbalkongernas utbredning mot gården är sliten med sprickbildning och lossade putspartier. I samband med arbetet med kungsbalkongerna offererade WMP fullständig nedknackning av fasaden inkluderat byte av hängrännor, byte av plåt samt fasadrenovering mellan kungsbalkongerna men detta avböjdes. Behov kvarstår dock och medlem på femte våningen har i veckan identifierat och meddelat styrelsen om tilltagande sprickbildning i fasaden.

Då kostnaden för fasad- respektive fönsterrenovering är så pass stora har vi nu vänt oss till en fasadkonsult, Breiman Konsulter AB,  för bedömning av fasadernas och fönsternas skick, grad av åtgärd och när så bör ske. Vi kommer att återkomma med konsultens slutsatser.

5. Finansiering

Finansiering av ovanstående punkter 1., 2. och 4. sker genom det lån förening nu tar. Enbart en mindre åtgärd av fasaden kan även täckas av detta lån. Styrelsen avser att inom kort återkomma med mer information om just finansieringsfrågan och villkoren för vårt nya lån.

Stockholm den 29 januari

Paul, Linda, Andreas och Henrik

Aktuell status januari 2021

En dryg vecka har nu passerat sedan vi i den nya styrelsen formellt godkändes, efter fullgången registrering hos Bolagsverket. Sedan dess har vi hunnit avverka två av de hittills fem styrelsemöten som vi har haft sedan vårt konstituerande möte den 11/12.

Det har varit en mycket intensiv period, då vi i styrelsen i princip har haft daglig kontakt med varandra. Eftersom vi, parallellt med etableringen av vårt samarbete och rutiner i ansvarsfördelningen, på kort tid även har behövt sätta oss in i akuta frågor kopplat till föreningens ekonomi och hantering av pågående och planerade renoveringsprojekt. 

Strax innan jul etablerades nya kontaktytor och arbetsflöden för oss hos föreningens ekonomiska förvaltare Nabo. Och i förra veckan kunde vi äntligen påbörja motsvarande process hos banken, följt av den fullgångna registreringen hos Bolagsverket.

För närvarande ligger fokus på färdigställande av bokslut för år 2020 och finansiering av pågående och planerade renoveringsprojekt. Vilket Henrik i sin roll som Ekonomiansvarig (Kassör) kommer att återkomma med mer information om i ett separat inlägg.

När det gäller status för nyligen avslutade renoveringsprojekt, är vi nu inne i en intrimningsperiod för rutiner kring sophanteringen med tillhörande källsortering. Något som vi har informerat om tidigare här via hemsidan och via skriftliga instruktioner i era brevinkast. Inom kort kommer även skyltar att sättas upp i anslutning till sopkärlen. Mer om detta i ett senare inlägg av Andreas i sin roll som Trivselansvarig.

Som de flesta av er säkert har noterat så är byggnadsställningen ut mot gatan nu färdigställd. Och vår entreprenör WMP Balkong AB har påbörjat arbetet med att bila bort den gamla betongen. Inför detta genomfördes en sedvanlig förbesiktning, då vi även passade på att granska skicket på fastighetens fasad mer ingående. Detta som en i raden av planerade åtgärder, kopplat till den årliga uppdateringen av fastighetens underhållsplan. Vilket Paul i sin roll som Fastighets- och Säkerhetsansvarig kommer att återkomma med mer information om i ett separat inlägg.

För planerade renoveringar innevarande verksamhetsår, tidigare annonserade av den föregående styrelsen; fönster, muren mot Danderydsgatan, dagvattenbrunnen i norra hörnet av innergården samt målning och puts i källaren, har Paul nu granskat tidigare inhämtade anbud och även haft en personlig kontakt med merparten av entreprenörerna. Här finns ett flertal olika aspekter att ta hänsyn till, inte minst kopplat till föreningens nuvarande ekonomi och framtida underhållsbehov. Mer om detta i separat inlägg från Paul.

Personligen, i min roll som Verksamhetsansvarig (Ordförande) har mitt fokus fram tills nu legat på att etablera former, stöd och rutiner för styrelsearbetet. Vilket även omfattar arbetsprocesser i samverkan med vår ekonomiska förvaltare Nabo. Värt att känna till kopplat till detta är bl.a. att vi i styrelsen använder gruppchatt och videomöten för löpande dialog i olika ärenden. Samtliga av oss är administratörer på vår hemsida och vi turas om att publicera information den här vägen. Vi har börjat använda en tjänst för digital signering av t.ex. styrelseprotokoll och en annan digital tjänst för gemensam planering och uppföljning av åtgärder kopplat till vårt arbete. Utöver detta har vi etablerat formella rutiner hos både Nabo och vår bank Handelsbanken (SHB) som innebär att all formell signering i föreningens namn, måste ske via två styrelseledamöter gemensamt. Det gäller såväl avtal som hantering av löpande utlägg. Allt detta i linje med vår ambition till ökad transparens och samverkan i styrelsearbetet – Vi vill arbeta som ett team! 🙂

Då vi i styrelsen nu tycker oss ha etablerat en fungerande plattform för vår löpande kommunikation och samverkan, riktar vi nu fokus utåt till er övriga medlemmar i vår förening. Vi vill veta vad ni tycker om hur vår förening har fungerat fram tills nu inom olika områden, men även hur ni ser på och vill påverka er boendemiljö. För detta har vi förberett en frågeenkät som vi avser att skicka ut inom kort. Inför det, under denna vecka, kommer var och en av er att bli kontaktade, inledningsvis via mejl, i syfte att säkerställa vår tillgång till korrekta kontaktuppgifter.

Stockholm 2021-01-20
Linda Jacobsson

Den nya styrelsen är nu formellt registrerad

Igår (den 11 januari 2021) fick vi äntligen vårt nya registreringsbevis från Bolagsverket. Vilket innebär att ansvaret för föreningens löpande förvaltning nu har övergått till oss i den nya styrelsen, som valdes vid extrastämman den 9 december. Med anledning av det har information om ansvarsfördelning och kontaktpersoner nu publicerats såväl här på hemsidan som på anslagstavlorna i entrén och i källaren.

Vi återkommer inom kort med mer information om planerade aktiviteter i närtid.

Stockholm den 12 januari
Linda, Henrik, Andreas och Paul